2017年3月29日 星期三

出售預售屋應申報房地合一稅嗎?

出售預售屋應申報房地合一稅嗎?
陳太太問:
陳太太於一年前購買了一戶位於文山區的預售屋,嗣後由於經濟因素,欲將該預售屋出售,詢問,出售後若有賺錢是否要向國稅局申報房地合一稅?
鄭志明地政士答:
預售屋的買賣是一種預為將來可請求登記為房屋所有權人的「權利」,與一般房地的買賣性質不一樣。因此預售屋的買賣應屬財產權的交易,應依所得稅法第14條第1項第7類規定,於隔年5月依所得稅法第71條規定辦理綜合所得稅結算申報。

故陳太太所出售的預售屋非房地合一稅之課稅標的,而是應於隔年5月分辦理綜合所得稅結算申報時以財產交易所得併計申報。

2017年3月17日 星期五

遺贈稅即將調高稅率之財產移轉評估

遺贈稅即將調高稅率之財產移轉評估
謝太太問:
近日新聞報導,政府為籌措長照財源擬調高遺產稅、贈與稅及菸稅的稅收,近日遺贈稅之部分條文修正草案已初審通過。
謝太太於民國63年即取得一塊位於台北市的土地,經計算其公告現值為6000萬左右,聽聞遺贈稅即將調高,特來詢問是否應於稅率調高以前,儘快將土地移轉過戶給子女。
鄭志明地政士答:
壹、 本次修法重點:
依行政院目前所規劃草案修法之重點如下:
一、  遺贈稅法第十三條:遺產稅按被繼承人死亡時,依本法規定計算之遺產總額,減除第十七條、第十七條之一規定之各項扣除額及第十八條規定之免稅額後之課稅遺產淨額,依下列稅率課徵之:
(一)  五千萬元以下者,課徵百分之十。
(二)  超過五千萬元至一億元者,課徵五百萬元,加超過五千萬元部分之百分之十五。
(三)  超過一億元者,課徵一千二百五十萬元,加超過一億元部分之百分之二十。
二、  遺贈稅法第十九條  贈與稅按贈與人每年贈與總額,減除第二十一條規定之扣除額及第二十二條規定之免稅額後之課稅贈與淨額,依下列稅率課徵之:
(一)   二千五百萬元以下者,課徵百分之十。
(二)   超過二千五百萬元至五千萬元者,課徵二百五十萬元,加超過二千五百萬元部分之百分之十五。
(三)   超過五千萬元者,課徵六百二十五萬元,加超過五千萬元部分之百分之二十。
一年內有二次以上贈與者,應合併計算其贈與額,依前項規定計算稅額,減除其已繳之贈與稅額後,為當次之贈與稅額。
貳、 財產總額:
經查詢計算謝太太之先生已於多年前去逝,有子女四人,並無貸款債務,若僅就台北市這一塊土地來計算,其公告土地現值為6000萬左右,增值稅以一般稅率計算為1900萬左右。
參、 修法前稅費估算:
若依現行修法前之稅法,進行估算,計算如下:
一、增值稅:依網路查詢一般稅率為1900萬元。
二、贈與稅:由其土地現值總額6000萬,減其免稅額220(扣除額無貸款,不主張扣除增值稅),其贈與淨額為5780萬,乘固定稅率10%,其贈與稅為578萬元。
三、遺產稅:由其土地現值總額6000萬,減其免稅額1200萬及扣除額四名子女每人50萬共計200萬及喪葬扣除額123萬,其遺產淨額為4477萬,乘固定稅率10%,其遺產稅為447.7萬元。
肆、 修法後稅費估算:
若依修法後之稅率,進行估算,計算如下:
一、增值稅:依網路查詢一般稅率為1900萬元。
二、贈與稅:由其土地現值總額6000萬,減其免稅額220(扣除額無貸款,不主張扣除增值稅),其贈與淨額為5780萬,贈與淨額超出5000萬,採累進稅率20%,其贈與稅為781萬元。
贈與稅:625+(5780-5000)*20%=781萬元。
四、遺產稅:由其土地現值總額6000萬,減其免稅額1200萬及扣除額四名子女每人50萬共計200萬及喪葬扣除額123萬,其遺產淨額為4477萬,未逹5000萬累進稅率10%,其遺產稅為447.7萬元。
遺產稅:4477萬*10%=447.7萬元。
伍、 結論:
       依以上之計算整理結論如下:
一、整理比較表格如下:

項目
修法前
修法後
生前贈與
遺產繼承
生前贈與
遺產繼承
增值稅(一般)
1900萬 
1900萬 
贈與稅
578萬 
781萬 
遺產稅
447.7萬 
447.7萬 
合計
2478萬 
447.7萬 
2681萬 
447.7萬 


二、以「生前贈與」與「遺產繼承」來比較,若純粹以稅金的角度來考慮,應採「遺產繼承」較為有利,稅金大幅降低。主要的差別在於增值稅,因持有期間從民國63年起漲價幅度已不知好幾。
三、若採「遺產繼承」另有一好處,即增值稅可歸零,即從民國63年起至繼承日之間的增值稅將歸零,將來繼承後欲再出售時,其增值稅即從繼承日起重新計算增值稅。
四、若從「修法前」與「修法後」比較:
(一)  「生前贈與」的部分:由於修法後採累進稅率,故稅額增加了203萬元。
(2681-2478=203萬元)
(二)  「遺產繼承」的部分:修法前與修法後稅額一樣,因經計算課稅之遺產淨額,未逹累進課稅起點,其稅率均為10%,故遺產稅金額相同。
五、 結論:
若純粹以稅金的角度來考慮「遺產繼承」優於「生前贈與」,若採「遺產繼承」則「修法前」與「修法後」其稅金相同。
※以上結論僅就本案之基本資料及文中所說明之條件進行試算,因每個個案其現值及增值稅金額不一樣且採行之累進稅率亦不一樣,計算之金額及建議僅提供參考,若有疑問仍應請教專業之地政士。

2017年3月6日 星期一

配偶相互贈與適用所得稅新制或舊制

配偶相互贈與適用所得稅新制或舊制
黃先生問:
黃先生於民國100年購置台北市文山區的房子一棟,現想要將房子出售,但因黃先生於民國99年已賣過一間房子,一人一生一次之增值稅自用的優惠稅率已用過,但配偶的增值稅優惠稅率尚未使用過,於是想將房子先過戶給配偶,再由配偶來出售,此時適用之財產交易所得稅不知是新制或舊制,特來請教地政士。
鄭志明地政士答:
夫妻贈與時,其所贈與之財產是不計入贈與總額的,故不課徵贈與稅。
夫妻贈與時,其應納之土地增值稅,是可選擇採不課徵,待再移轉時再行以第一次贈與時之前次移轉價格來計課土地增值稅。夫妻贈與後再行出售,其所有權人持有期間若符合自用條件,當可主張自用增值稅率來計課土地增值稅。
本案黃先生初次取得之房子係於民國100年取得,嗣後若將該房子贈與給配偶,其持有期間是可合併計算,且其「取得日期」係以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日,故黃先生若先贈與給配偶再由配偶出售給第三人,其財產交易所得稅是可適用舊制。
-------------------------------------------------------------------------------------------------
中華民國106年3月2日
台財稅字第10504632520號
一、  個人取得配偶贈與之房屋、土地,適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者,出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日,據以計算持有期間及認定應適用所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋之財產交易損益(以下簡稱舊制房屋交易損益)或依同法第14條之4規定計算個人房屋、土地交易所得或損失(以下簡稱新制房屋土地交易損益),並按該房屋、土地原始取得之原因,分別依所得稅法相關規定課徵所得稅。
二、  舊制房屋交易損益之計算,應以交易時房屋成交價額,分別按下列規定減除成本或房屋評定現值,及前點持有期間個人與配偶因取得、改良及移轉該房屋而支付之費用後之餘額為所得額:
(一)   配偶原自第三人出價取得者:依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定,得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。
(二)   配偶原自第三人繼承或受贈取得者:依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定,得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值。
三、  新制房屋土地交易損益之計算,應以交易時房屋及土地成交總額,分別依下列規定減除成本或房屋評定現值及公告土地現值,與個人及配偶持有期間因取得、改良及移轉該房屋所支付之費用後之餘額為所得額:
(一)   配偶原自第三人出價取得者:依所得稅法第14條之4第1項前段規定,得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。
(二)   配偶原自第三人繼承或受贈者:依所得稅法第14條之4第1項後段規定,得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。
部  長 許虞哲

http://gazette.nat.gov.tw/EG_FileManager/eguploadpub/eg023038/ch04/type2/gov30/num5/Eg.htm