2017年7月20日 星期四

房子出租了,那稅該如何計算?

房子出租了,那稅該如何計算?
楊先生問:
楊先生有一店面,預計每月出租5萬元給A公司來做店面使用。
A公司說明,訂約後的租金,要扣除租賃稅10%1.91%的健保補充保費,實際上每月支付給楊先生的租金為44,045元。
楊先生有些不懂,特來詢問,關於出租房屋稅的計算方式。
鄭志明地政士答:
關於個人將房屋出租,其該有的稅賦,整理如下:
《個人出租給個人》
假設月租5萬元來計算,
租約簽定每月租金: 50,000
年租金收入:50,000*12=600,000
隔年5月申報綜合所得:
租賃所得:租金收入600,000*(1-43%) = 342,000

※43%為租賃必要的損耗及費用。規定在每年「一百零五年度財產租賃必要損耗及費用標」
※個人出租給個人無健保補充保費的問題。

《個人出租給公司》
應由「公司」每月支付給「個人」的房租中先預扣10%的稅金,公司再將預扣之稅款,在每月10日之前繳納給國庫。
在隔年一月底之前,「公司」必須依規定填寫扣繳暨免扣繳憑單,向稽徵機關申報,並將扣繳憑單送交給您。
而您在申報個人綜合所得稅時,也必須依據扣繳憑單上的「租金收入」及「扣繳稅款」納入您個人綜合所得中申報。
當然,「扣繳稅款」因為是您預繳的稅款,所以可以自您每年應納稅額中再做扣除。
健保補充保費係在單次給付租金金額達新臺幣二萬元者,應按規定之補充保險費率扣取補充保險費,並於給付日之次月底前填具繳款書,向保險人繳納。其費率為1.91%
所以,一般來講在訂定租約時,事先約定每月的租金費用是要『含稅』或『不含稅』
現假設月租5萬元來計算,分別說明『含稅』或『不含稅』

※10%規定在「各類所得扣繳率標準第2條」。
※超過2萬才要扣繳,規定在「各類所得扣繳率標準第13條」。
※【個人出租給公司】
一、個人出租給個人:無補充保費問題。
二、個人出租給公司:
(一)二萬元以上。全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法第4條。
(二)費率:1.91%(105.1.1起) 。健康保險法第33條。

(一)    含稅:
所謂含稅,意是說月租5萬元,包含房客每月要幫您代扣的10%租賃稅及1.91%的健保補充保費。
租約簽定每月租金: 50,000
每月實拿的租金:50,000*1-(10%扣繳率+1.91%補充保險費率)}=44,045
扣繳憑單的租金收入:50,000*12=600,000
扣繳稅款:5,000*12=60,000
健保補充保費:50,000*1.91%*12=11,460
隔年5月申報綜合所得:
租賃所得:租金收入600,000*(1-43%) = 342,000
預繳之扣繳稅款5,000*12=60,000元,可自該年度應納之所得稅中扣除。
(二)    不含稅:
所謂不含稅,意是說月租5萬元,要實拿5萬元,不包含房客每月要幫您代扣的10%租賃稅及1.91%的健保補充保費。相對的表示,租金必須提高!
租約簽定每月租金: 50,000÷1-(10%扣繳率+1.91%補充保險費率)}=56,760
每月實拿的租金:56,760 *1-(10%扣繳率+1.91%補充保險費率)}= 50,000
扣繳憑單的租金收入:56,760*12=681,120
扣繳稅款:56,760*10%*12=68,112
健保補充保費:56,760*1.91%*12=13,009
隔年5月申報綜合所得:
租賃所得:租金收入681,120*(1-43%) = 388,238
預繳之扣繳稅款56,760*10%*12=68,112元,可自該年度應納之所得稅中扣除。