房子出租了，那稅該如何計算？

房子出租了，那稅該如何計算？

楊先生問：

楊先生有一店面，預計每月出租5萬元給A公司來做店面使用。

A公司說明，訂約後的租金，要扣除租賃稅10%及1.91%的健保補充保費，實際上每月支付給楊先生的租金為44,045元。

楊先生有些不懂，特來詢問，關於出租房屋稅的計算方式。

鄭志明地政士答：

關於個人將房屋出租，其該有的稅賦，整理如下：

《個人出租給個人》

假設月租5萬元來計算，

租約簽定每月租金： 50,000元

年租金收入：50,000*12=600,000元

隔年5月申報綜合所得：

租賃所得：租金收入600,000元*(1-43%) = 342,000元

※43%為租賃必要的損耗及費用。規定在每年「一百零五年度財產租賃必要損耗及費用標」

※個人出租給個人無健保補充保費的問題。

《個人出租給公司》

應由「公司」每月支付給「個人」的房租中先預扣10%的稅金，公司再將預扣之稅款，在每月10日之前繳納給國庫。

在隔年一月底之前，「公司」必須依規定填寫扣繳暨免扣繳憑單，向稽徵機關申報，並將扣繳憑單送交給您。

而您在申報個人綜合所得稅時，也必須依據扣繳憑單上的「租金收入」及「扣繳稅款」納入您個人綜合所得中申報。

當然，「扣繳稅款」因為是您預繳的稅款，所以可以自您每年應納稅額中再做扣除。

健保補充保費係在單次給付租金金額達新臺幣二萬元者，應按規定之補充保險費率扣取補充保險費，並於給付日之次月底前填具繳款書，向保險人繳納。其費率為1.91%。

所以，一般來講在訂定租約時，事先約定每月的租金費用是要『含稅』或『不含稅』

現假設月租5萬元來計算，分別說明『含稅』或『不含稅』

※10%規定在「各類所得扣繳率標準第2條」。

※超過2萬才要扣繳，規定在「各類所得扣繳率標準第13條」。

※【個人出租給公司】

一、個人出租給個人：無補充保費問題。

二、個人出租給公司：

(一)二萬元以上。全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法第4條。

(二)費率：1.91%(105.1.1起) 。健康保險法第33條。

(一)    含稅：

所謂含稅，意是說月租5萬元，包含房客每月要幫您代扣的10%租賃稅及1.91%的健保補充保費。

租約簽定每月租金： 50,000元

每月實拿的租金：50,000元*｛1－（10%扣繳率＋1.91%補充保險費率）｝=44,045元

扣繳憑單的租金收入：50,000*12=600,000元

扣繳稅款：5,000*12=60,000元

健保補充保費：50,000元*1.91%*12月=11,460元

隔年5月申報綜合所得：

租賃所得：租金收入600,000元*(1-43%) = 342,000元

預繳之扣繳稅款5,000*12=60,000元，可自該年度應納之所得稅中扣除。

(二)    不含稅：

所謂不含稅，意是說月租5萬元，要實拿5萬元，不包含房客每月要幫您代扣的10%租賃稅及1.91%的健保補充保費。相對的表示，租金必須提高！

租約簽定每月租金： 50,000元÷｛1－（10%扣繳率＋1.91%補充保險費率）｝=56,760元

每月實拿的租金：56,760 *｛1－（10%扣繳率＋1.91%補充保險費率）｝= 50,000元

扣繳憑單的租金收入：56,760元*12月=681,120元

扣繳稅款：56,760元*10%*12月=68,112元

健保補充保費：56,760元*1.91%*12月=13,009元

隔年5月申報綜合所得：

租賃所得：租金收入681,120元*(1-43%) = 388,238元

預繳之扣繳稅款56,760元*10%*12月=68,112元，可自該年度應納之所得稅中扣除。