報載：非自用房產交換 要課奢侈稅

報載：非自用房產交換 要課奢侈稅

鄭志明：下有對策，別忘了上也會有政策，且只要扣上「實質原則」，表面上的任何方式移轉，均會以實質的認定為原則，課以稅額。

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非自用房產交換 要課奢侈稅

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

2011.10.31 03:55 am

防弊，交換持有不到兩年的非自用不動產，也要課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。財政部表示，「交換」視同買賣行為，且規定交換的不動產如果不等值，雙方要按換出或換入不動產的時價，擇其較高的價格核稅。

財政規定，如以非自用不動產進行交換，如持有期間都不達二年，兩人將被視為是買賣不動產，都要繳納奢侈稅。

舉例來說，A與B持有不達二年非自用不動產各一筆，A所持有的不動產價值1,500萬元，B持有者2,000萬，雙方決議交換，B再就不足差額提供A現金補償。在從高計稅原則下，A及B奢侈稅計稅價值是2,000萬。如以10%稅率計算，兩人各自要繳200萬奢侈稅。

不過，財部表示，有幾種情形未必需要繳交奢侈稅，包括：一、交換雙方持有的非自用不動產其持有期間都超過二年時，雙方均可免課奢侈稅；二、其中有一方持有超過二年，可免徵奢侈稅；但交換持有未超過二年的非自用不動產的另一方，仍要按換出或換入不動產價值從高繳納奢侈稅。三、交換貨物若一為非自用不動產，一為奢華貨物（如高價汽車）時，僅有以非自用不動產做為交換者須課徵奢侈稅。

全文網址: 非自用房產交換 要課奢侈稅 | 稅務法務 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/6685608.shtml#ixzz1cJbuiPfL

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Yahoo知識：繼承相關問題

Yahoo知識：繼承相關問題

發問者：匿名

發問時間：2011-10-26 10:02:31 ( 還有 4 天發問到期 )

1.有房子1間  (需繳稅嗎)

2.土地3筆 (需繳稅嗎)

3.股票零股

4.另有辦理  拋棄繼承

請問請請代書處理要多少費用? (詳細資料)

介紹代書  謝謝..

新北市

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回答者：鄭志明 估價師 地政士 ( 初學者 5 級 )

回答時間：2011-10-26 16:04:54

答：

關於你所詢問的問題可簡單分為兩個問題，即辦理繼承相關問題及如何辦理抛棄繼承：

一、如何辦理繼承登記：相關程序如下：(1)先向國稅局申領被繼承人之財產清冊，以確保不會有漏報遺產稅之狀況。(2)將搜集到的財產資料包括你你提即的房子一間、土地3筆、股票、銀行存摺等相關有財產價值之財產整理，並填報「遺產稅申報書」向國稅局申報遺產稅。(3)國稅局會依你所申報之財產資料計算是否須課徵遺產稅(免稅額為1200萬、配偶扣除額445萬、喪葬扣除額111萬子如扣除額一人45萬…)若有稅則繳稅若無則免最後國稅局會核發證明書，憑該證明書方可分配遺產交付遺贈。(4)辦理分配遺產交付遺贈，如房地產即要向地政事務所辦理過戶手續，若為股票則要向證券管理機關辦理過戶手續，分別依不同財產類型進行過戶移轉交付動作。可參考「遺產及贈與稅法」，之相關程序辦理。

二、要辦理抛棄繼承，須於死亡發生後3個月內向法院提出申請，並應以書面通知因其抛棄而應為繼承之人。但若同一順序之繼承人全部抛棄，則該繼承權即會歸於下一順位之繼承人，須注意。相關法條規定在民法1174~1176-1條。

三、另可參考本人所寫之文章關於「王大山之遺產稅一文1/5~5/5」網址：http://www.wretch.cc/blog/duly51&category_id=14697514

原文網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1011102601725

報載：死亡2年內贈與 仍算遺產

報載：死亡2年內贈與 仍算遺產

鄭志明：最後一段在實務上常碰到，原要節稅的而利用生前贈與給配偶，但不幸於2年內死亡，則此時會發生(1)贈與之金額要併到遺產課稅。(2)但在主張「夫妻剩餘財產差額分配請求權」時確無法計入贈與人即死亡人之遺產來計算夫妻之差額。這一來一往差距很大。

本篇：讚！

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生活稅法／死亡2年內贈與 仍算遺產

【聯合報╱記者賴昭穎採訪整理】

2011.10.26 12:37 pm

吳太太問：我丈夫今年初過世，去年把名下4000萬元財產過戶到我名下，後來我把這筆錢匯給小孩，也報繳了贈與稅，請問這筆錢還需要報繳遺產稅嗎？

資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌答：遺產及贈與稅法規定，你先生在死亡前2年內移轉給妳、繼承人和繼承人配偶的財產，都必須併入遺產總額課稅。妳先生把4000萬元的財產過戶給妳，時間落在死亡前2年的範圍，因此這筆錢要報繳10%的遺產稅。

不過，或許妳會覺得奇怪：妳後來把錢轉給小孩已繳了贈與稅，如果政府還課遺產稅，不是重複課稅嗎？會出現這樣的現象，關鍵在於稅法規定，贈與人贈與他人資金要課贈與稅，受贈人將受贈資金再贈與第三人時，是另一個贈與行為，因此還是要課贈與稅。

此外，妳先生生前送給妳4000萬元，課的是遺產稅，和後來再把這筆錢贈與小孩課贈與稅，名目和課稅主體都不同；因此向國稅局申訴重複課稅，無法獲得國稅局採信。

事實上，許多民眾為少繳遺產稅，生前會透過租稅規劃節稅，但有時節稅過了頭，反而「偷雞不著蝕把米」，像「夫妻剩餘財產差額分配請求權」的運用就是一例。

舉例來說，吳先生婚後賺取了1000萬元財產，太太則有600萬元，兩人名下財產差了400萬元；吳先生往生後，太太可向國稅局申請差額分配，先生的遺產中可以扣掉200萬元（400萬／2）免課遺產稅；也就是說，吳先生的遺產只有800萬元（1000萬-200萬）要繳遺產稅，稅額80萬元（800萬X10%）。

不過，如果吳先生在死亡前2年把1000萬元過戶給太太，由於他名下已無財產，太太沒辦法申請差額分配；問題是死亡前2年的贈與要課遺產稅，因此要繳100萬元（1000萬X10%）遺產稅，反而比不作規劃繳更多稅，民眾必須注意。

（資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌口述）

【2011/10/26 聯合報】@ http://udn.com/

全文網址: 生活稅法／死亡2年內贈與 仍算遺產 | 稅務法務 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/6675257.shtml#ixzz1bsHZoJSl

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估價所用的方法

估價所用的方法

作者：鄭志明

估價師在進行估價時

總得運用一些方法

而這些方法是必須經過驗證的

運用這些方法理論進行推演試算

最後獲得該不動產的價格

而此價格也正符合其應有的價值

那估價常運用的方法有那些呢

一、比較法

估價師會搜集與勘估標的

同一供需圈近鄰地區相同或類似的案例

來進行比較分析

比較項目為「情況調整」「價格日期調整」「區域因素調整」及「個別因素調整」

總之就是把這些搜集來的案例

經過上述調整後最後即可趨近於勘估標的的價格了

二、收益法

即運用投資收益的觀念來進行分析

我們可以這麼思考

我有一筆錢放在銀行

根據銀行的年利率

銀行每年即會給我一筆利息

那反過來

我每年所得到的利息如果除以利率

是不是就可推算出我存在銀行的本金

利息是房租收益  利率是還原利率

將房租收益除以還原利率不就是房地產價格了

三、成本法

即考慮到生產的四大要素來進行分析

土地 勞力 資本 企業定

結合了這四大要素即可生產出我們所要的產品(如房子)

土地是所取得的土地價格

勞力是我們所投入的鋼筋混凝土等…

資本是資金所借貨的資本利息

企業家是生產者所必要獲得的利潤

結合這四大要素即可產出成品

那反過來

將產品能於市場售出的價格

扣除勞力 資本 企業家 那不就是土地的價格了嗎

後語

不動產估價所運用的方法與一般市場上任何產品的估價方法

並無不同 只是針對不動產的特性進行必要的修正與調整

只要能靈活運用

對生活 對投資活動 對生命的看法

即使對你個人的價值是不是也可以運用估價的方法

估出一個…價格

2011.10.26

Yahoo知識：媳婦仔之繼承問題

Yahoo知識：媳婦仔之繼承問題

發問者：ANDY ( 初學者 5 級)

發問時間：2011-10-24 13:22:18 ( 還有 4 天發問到期 )

各位大大你好:

我想問一個繼承問題!有位周奶奶收養一個童養媳長大後!

周奶奶沒有把有把童養媳許配給兒子!改姓周用養女身分嫁給李先生!

40年前周養女去世了!10年前周奶奶去世了!周奶奶的兒子也去世了!

但遺產沒有分配!請問李先生或他的子女可以繼承遺產嗎! 

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回答者：鄭志明 估價師 地政士 ( 初學者 5 級 )

回答時間：2011-10-24 14:40:50

答：

一、所謂「媳婦仔」即「童養媳」係日據時期以將來婚配養家男子為目的而收養之異姓幼女。

二、依「繼承登記法令補充規定」第38條：「日據時期媳婦仔係以將來婚配養家男子為目的而收養之異性幼女，縱本姓上冠以養家之姓，其與養家僅有姻親關係，並無擬制血親關係，性質與養女有別，對養家財產不得繼承，而與其本生父母互有繼承權。」依本法條很清楚，即此媳婦仔縱本姓上冠以養家之姓周，但其對周奶奶卻仍只有姻親關係，並無擬制血親關係，因此其對養家周奶奶之財產不得繼承，而與其本生父母互有繼承權。

三、另依「繼承登記法令補充規定」第40條：「「無頭對」媳婦仔日後在養家招婿，且所生長子在戶籍上稱為「孫」者，自該時起該媳婦仔與養家發生準血親關係，即身分轉換為養女。但媳婦仔如由養家主婚出嫁，除另訂書約或依戶籍記載為養女外，難謂其身分當然轉換為養女。」，依本法條後段但書之規定，媳婦仔由養家主婚出嫁，除另訂書約或依戶籍記載為養女外，難謂其身分當然轉換為養女。

四、結論：此媳婦仔對周奶奶僅有姻親關係並無擬制血親關係故無繼承權，除有下列兩種狀況，(1) 另訂有書約；(2) 依戶籍記載為養女(即所申領之戶籍謄本之父母欄有養父母周奶奶之記載。

原文網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1011102402925&mode=w&from=answer&an_last=true&.crumb=GS7W42v2wFi#last_ans

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似退而不退

似退而不退

當我們想要達成目標時

橫在眼前的總是困難重重

此時要把一切已經有、可能有的困難

通通表列出來

並儘量把困難放大、加重

使其走向極端

似退而不退

以便看清真正事情的原貌

然後才設法提出解決之道

表面上看來

好像很矛盾

在遇到矛盾時

並不立刻解決它

而是儘量設法去瞭解它

也就是說

站在矛盾前首先不是去解決矛盾

而是首先去瞭解矛盾

似退而不退

讓我看清事情的原貌

而在最後關鍵時刻

奮力一擊

2011.10.24  作者：鄭志明

Yahoo知識：屋地不同人之處理方式

Yahoo知識：屋地不同人之處理方式

發問者：守晟 ( 初學者 5 級)

發問時間：2011-10-19 11:46:22 ( 還有 4 天發問到期 )

大約於民國60幾年自家的土地與建商合建房屋限期一年內完工，建商隨即預售。

建商未依合建及委售契約交付土地所有人款項後惡性倒閉，房子主體結構雖已蓋好卻留下一堆問題，土地所有人卻因未收到應收款項而未登記予1/4購屋者(其他3/4購屋者因給付應付款項給所有權人已順利過戶)。

多年一直與未順利過戶的房屋所有權人洽談購買我們的土地事宜，可是房屋所有權人卻置之不理。

請問楊代書：

1.土地所有人有向未購地之1/4購屋者請求租金之法源嗎(民法或其他法條)?可追幾年?

2.雙方除租金外有無法源及法條可要求按市價購買土地或建物?

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回答者：鄭志明 估價師 地政士 ( 初學者 5 級 )

回答時間：2011-10-19 15:48:02

答：

一、依民法之法理所定「物權之權能」可分為「使用」、「收益」及「處分」，而該土地之「使用」及「收益」之權能已因房屋之占有而受到限制。故依民法179條之規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」依此法條可推定該建物之占有，因侵害到地主即土地所有權人之「使用」及「收益」之權能，因此可依本法條向房屋所有權人主張不當得利而請求支付租金。而該請求權，因十五年間不行使而消滅。另本案之房屋所有權人於建商與地主合建時即取得地主之同意而合建，故其占有之始為善意，並取得建物權狀，因此本建物係為善意占有之合法建物。

二、由於物權具有獨立性，土地之所有權與建物之所有權係為兩個獨立之物權，故無法源可要求建物所有權人要購買該房屋之基地持分。但若該土地或建物所有權人要出賣該土地或建物時，此時即受到土地法104條優先購買權之規定相互間有優先購買權之權利。致於買賣之市價，一般會低於市場價格，理由是有優先購買權及占有之問題，於估價之說法即所謂兩者間的「限定價格」。

以上均依法律之原理原則進行推論，最後仍須經由法院審理後依判決進行處分，以上僅提供參考。

原文網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1011101902268&mode=w&from=answer&an_last=true&.crumb=kt0TluGgx5g#last_ans