Yahoo知識：屋地不同人之處理方式

Yahoo知識：屋地不同人之處理方式

發問者：守晟 ( 初學者 5 級)

發問時間：2011-10-19 11:46:22 ( 還有 4 天發問到期 )

大約於民國60幾年自家的土地與建商合建房屋限期一年內完工，建商隨即預售。

建商未依合建及委售契約交付土地所有人款項後惡性倒閉，房子主體結構雖已蓋好卻留下一堆問題，土地所有人卻因未收到應收款項而未登記予1/4購屋者(其他3/4購屋者因給付應付款項給所有權人已順利過戶)。

多年一直與未順利過戶的房屋所有權人洽談購買我們的土地事宜，可是房屋所有權人卻置之不理。

請問楊代書：

1.土地所有人有向未購地之1/4購屋者請求租金之法源嗎(民法或其他法條)?可追幾年?

2.雙方除租金外有無法源及法條可要求按市價購買土地或建物?

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回答者：鄭志明 估價師 地政士 ( 初學者 5 級 )

回答時間：2011-10-19 15:48:02

答：

一、依民法之法理所定「物權之權能」可分為「使用」、「收益」及「處分」，而該土地之「使用」及「收益」之權能已因房屋之占有而受到限制。故依民法179條之規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」依此法條可推定該建物之占有，因侵害到地主即土地所有權人之「使用」及「收益」之權能，因此可依本法條向房屋所有權人主張不當得利而請求支付租金。而該請求權，因十五年間不行使而消滅。另本案之房屋所有權人於建商與地主合建時即取得地主之同意而合建，故其占有之始為善意，並取得建物權狀，因此本建物係為善意占有之合法建物。

二、由於物權具有獨立性，土地之所有權與建物之所有權係為兩個獨立之物權，故無法源可要求建物所有權人要購買該房屋之基地持分。但若該土地或建物所有權人要出賣該土地或建物時，此時即受到土地法104條優先購買權之規定相互間有優先購買權之權利。致於買賣之市價，一般會低於市場價格，理由是有優先購買權及占有之問題，於估價之說法即所謂兩者間的「限定價格」。

以上均依法律之原理原則進行推論，最後仍須經由法院審理後依判決進行處分，以上僅提供參考。

原文網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1011101902268&mode=w&from=answer&an_last=true&.crumb=kt0TluGgx5g#last_ans