數繼承人同時授權另一繼承人可申辦分割繼承登記嗎？

數繼承人同時授權另一繼承人可申辦分割繼承登記嗎？

葉先生問：葉先生之父親不幸於上個月往生，僅留下一棟房子及些許存款，葉先生有兩個哥哥，但卻長年居住國外，無法回台辦理繼承之相關事宜。關於遺產之繼承問題，兄弟問亦逹成協議，由葉先生繼承房子，其他兩個哥哥則繼承現金。但兩個哥哥卻長年居住國外，無法回台辦理，葉先生詢問，兩個哥哥可否同時授權葉先生來辦理分割繼承登記？

鄭志明：可以的。之所以會有疑慮，是因為民法第106條規定不可以雙方代理之問題，概葉先生既為繼承人又為兩位繼承人哥哥之代理人，是否會有利益衝突之問題。但該條文亦說明若經本人之許諾則可為雙方代理。依此台北市政府地政處做成解釋函，說明案例之情形。惟應注意的是，兩位哥哥製作海外授權書給在台灣的葉先生時，海外授權書需特別載明，授權人許諾被授權人就遺產申報遺產稅、訂立遺產分割協議書、向地政事務所辦理繼承登記及有關之一切事宜。

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【公布日期文號】

台北市政府地政處82年6月26日北市地一字第19463號

【要旨】

數繼承人同時授權另一繼承人申辦分割繼承登記，得予受理

【內容】

本案經本府法規委員會箋復以：「查『代理人，非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。』民法第106條定有明文。按該條之立法目的在防止自己、本人、第三人間利益衝突。如非經本人之許諾，則禁止自己代理或雙方代理。本件被繼承人陳○良之繼承人陳○雲君、陳○華君、陳○俊君、陳○華君等4人同時授權另一繼承人陳○明君為代理人，代理渠等訂立遺產分割協議書，並持憑申辦繼承登記乙案。依卷附陳○雲君等4人之授權書授權事項載明『授權由被授權人就先父所留遺產辦理繼承登記遺產分割協議及有關一切事宜』，則本件似已經本人之許諾，揆諸首揭規定及說明，陳○明君代理陳○華君等4人與自己訂立遺產分割協議書，似無違法。」本處同意上開法規會之意見，請查照辦理。

報載：不動產交易 實價查稅 啟動

報載：不動產交易 實價查稅 啟動

鄭志明：財政部肩負著國家的財政收入，在稅收不足及打著「打房」的旗號，已開始擴大對不動產交易進行查稅動作，由於財產交易所得之核課期間為5年(未於規定期間內申報，或故意以詐欺或其他不正當方法逃漏稅捐者，其核課期間為7年)，故對於即將到期之案件，接獲調查的最為普遍。就如第一建經總經理謝萬雄表示的，稅務人員只要上網查一查，不足的就請當事人提供資料，我想只要被要求的，應很難逃避吧。呼籲還是誠實納稅，民眾也只能於賣房時將該稅捐考慮在內，好好計算一下賣屋成本。

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實價查稅 一般住宅也難逃

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

財政部近來擴大不動產交易查稅動作，不只大台北嚴查，桃園、中南部也有愈來愈多人遭到查稅，不只豪宅被查，這幾年民眾出售一般住宅，若屋齡較新或賣價較高，很多人也都被查。現況顯示，「實價查稅」已全面啟動。

由於稅捐稽徵法規定不動產交易申報所得，核課期間為5年(不當逃漏稅則為7年)，因此4、5年前有賣房子，並以房屋評定現值申報財產交易所得的人，由於追稅期間即將到期，近來被查的情況最普遍，也最常收到補稅通知。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，央行、財政部近來頻頻對豪宅出手，祭出信用管制、新版豪宅稅等措施，讓很多民眾以為只有大台北、豪宅才會被查稅，實際上，現在不只台北，五都都在查，桃竹地區近年房價飛漲，查稅也很密集。

桃園開業地政士、萬能科技大學營建科技系兼任講師王春木說，一位桃園民眾兩三年前賣掉一間3300萬元房子，因總價較高，遭國稅局鎖定查稅。國稅局並未掌握該位民眾取得的成本，但認為他以房屋評定現值170萬元乘上所得標準14%，僅申報所得約24萬元，顯不相當，要求補報，最後所得補報至200萬元。以綜所稅最高級距40%來算，所得24萬元只要繳9.6萬元，但200萬元則需繳80萬元，暴增8倍。

不只高總價住宅被查，陳俊宏表示，有一客戶多年前賣掉土城一間房子，總價1000多萬元，日前也收到國稅局來函，要求必須依實價申報，不能採用房屋評定現值、財產交易所得標準方式，由於該民眾取得成本已被掌握，最後也只好補稅。

台灣房屋、住商不動產表示，台中、高雄近來都有很多補稅案例，高雄市有一民眾之前以房屋評定現值370萬元之20%計算，申報財產交易所得約74萬元，但國稅局查得他97年間實際係以2600萬元向建設公司購得，後來以總價2850萬元出售，實際獲利250萬，扣除相關費用後，認定房屋財產交易所得約115萬元，短報房屋之財產交易所得約40萬餘元，最後遭補稅及送罰。

第一建經總經理謝萬雄表示，雖然法律規定實價登錄資料不能作為課稅依據，但實價揭露後，不動產交易資訊透明化，國稅局人員只要上網就可得知哪些房子買賣，再查申報所得資料，然後再比對之前向建商取得的售屋資料，只要在電腦敲敲打打，就可查出民眾是不是應該實價報稅，一個都逃不掉。

房仲業表示，近來不少屋主收到國稅局行文調查以多少錢買進房子，就是國稅局在查前一手屋主的交易稅，並以此作為依據要求實價補稅。

閱報秘書／實價查稅

民眾售屋所得必須併入綜所稅申報，所得金額計算方式有兩種，一是以交易金額減掉當初買價及仲介費用等成本後，以房屋部份獲利金額申報； 另一則是如無法提出成本証明文件，以房屋評定現值加乘財政部核定的所得標準比率，計算所得金額後，併入綜所稅申報。

因於房屋評定現值申報，所得金額大多遠低於實際獲利金額申報，因此多數民眾都採用第二種方式申報；國稅局近來則是取得售屋人原始成本，再要求納稅人改以實際獲利金額申報，即為實價查稅。

全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 實價查稅 一般住宅也難逃 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=304818#ixzz2vW3ge4X8

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地政問答：如何陳報遺產清冊(限定繼承)

地政問答：如何陳報遺產清冊(限定繼承)

問：

小華的父親常年在外工作，不幸於年初過逝，繼承人對於父親的遺產並不是那麼清楚，又聽父親生前同事說，父親在外好像有負債，為確保將來免受突如其來的困擾，故特來請問地政士。

鄭志明地政士：

修正後民法1148條第二項：「繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。」，修正之理由係鑑於社會上時有繼承人因不知法律而未於法定期間內辦理限定繼承或抛棄繼承，以致背負繼承債務，影響其生計，特做此修正。

而於民法第1156條另規定：「繼承人於知悉其得繼承之時起三個月內開具遺產清冊陳報法院。

前項三個月的期間，法院因繼承人之聲請，認為必要時，得延展之。

繼承人有數人時，其中一人已依第一項開具遺產清冊陳報法院者，其他繼承人視為已陳報。」。

據此，繼承人於知悉其得繼承之時起三個月內，須得開具遺產清冊向法院陳報。以下即將過程略述如下：

一、  向法院陳報遺產清冊：

另需檢附：死亡證明書、戶籍謄本、印鑑證明書、財產資料及債務資料等相關資料。

二、 法院來函： 

三、登報並檢送報紙覆知法院： 

以上僅供參考，實際仍應依當時之狀況請教專業人士。

豪宅的定義及如何課徵財產交易所得

豪宅的定義及如何課徵財產交易所得

鄭志明：財政部對豪宅是有定義的，所謂「豪宅」：雙北市售價逾8千萬、其他縣市逾5千萬元的房子。既然是豪宅，當然課稅就要用較高的稅率。整理一下目前所看到的資料關於財政交易所得稅該如何課徵：(僅就建物價值部分)

1.有買及賣的成交資料：依實際之獲利扣除成本計算之。(核實認定)。

2.無取得時之成本且為豪宅：以建物價值乘以15%計算其出售房屋之所得額。

3.無取得時之成本非為豪宅：按房屋評定現值之一定比例計算其所得額。

至於「一定比例」依財政部說明，維持與往年按房屋評定現值之一定百分比核定，僅部分調整。

第2點逕以認定15%來計算，我才發現原來政府課稅還蠻方便的？

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公布日期：103-01-23

標題：訂定102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定

詳細內容：

    財政部於今（23）日訂定「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。

 　 財政部表示，依所得稅法施行細則第17條之2第1項規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依法核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依該部核定標準核定之。該部爰訂定「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，其重點如下：

 一、個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第14條第1項第7類相關規定，核實認定。

 二、個人出售房屋，未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按下列標準計算其所得額：　

 　（一）稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額：

 　　１、臺北市或新北市，房地總成交金額新臺幣（以下同）8千萬元以上。

 　　２、臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額5千萬元以上。

 　（二）除前款規定情形外，按房屋評定現值之一定比例計算其所得額。

 　　財政部說明，102年度新增以房屋成交金額之一定比例計算所得額之規定，主要係考量近來稽徵機關加強查核高價房屋之財產交易所得，部分案件如僅查得成交價額，而未查得成本費用，以往年度僅能按房屋評定現值之一定比例核定其所得額，其核定所得額常有偏低及未符實際之情形，故新增此類案件之財產交易所得標準，又為避免影響層面過大，乃參考中央銀行101年6月對住宅貸款採取針對性審慎措施所界定之高價住宅，明定該標準之適用範圍僅限於前述總價8千萬元或5千萬元以上房屋，未來將視辦理成效再適時調整。

 　　至於非屬上開高價房屋者，102年度之房屋交易所得標準係維持往年按房屋評定現值之一定百分比核定。經各地區國稅局調查後，臺北市都市化程度較為平均，且整體房地價格與上年度比較尚稱平穩，爰不予分區並維持上年度標準[按房屋評定現值（以下同）42％計算]，僅就價格漲幅較大之高級住宅，按較高所得額標準（48％）核定；新北市由4級改為5級、臺中市由9級改為10級、臺南市由3級改為5級及高雄市由4級改為9級，其他地區亦均適度分級並反映市場行情，均將使該標準更趨於細緻化，以適度反映地區差異性，俾趨近實情。

 　　財政部進一步說明，為遏止房地投機炒作，維護租稅公平正義及符合量能課稅，除由各地區國稅局詳予調查擬訂財產交易所得標準外，該部臺北國稅局亦將針對臺北市豪宅交易全面按實際成交價額核課財產交易所得稅，該部並將不動產相關交易及所得查核作業列為103年度維護租稅公平重點工作計畫項目，以進一步提升查核績效，防杜租稅規避。

附「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。

新聞稿聯絡人：倪科長麗心

聯絡電話：2322-8122

原文網址：http://www.dot.gov.tw/dot/home.jsp?mserno=200912140005&serno=200912140018&menudata=DotMenu&contlink=ap/news_view.jsp&dataserno=201401230004

內政部地政問答：自用住宅用地優惠稅率以一處為限，適用優先順序

內政部地政問答：自用住宅用地優惠稅率以一處為限，適用優先順序

鄭志明：平均地權條列第二十條第三項，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。但若持有多處之土地，適用自用地價稅時，是有順序的，故若要達到最大利益，必須做好戶籍之設立。現修法後，納稅義務人得選擇自己最有利之一處，相關細節可參考內政部之答覆，列於下。

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內政部地政問答：

問：平均地權條例施行細則第29條、第30條及第58條於103年1月13日修正，能不能簡單舉例說明修正後的條文意義?

答：舉例說明詳附檔

原文網址：http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landfaq1.asp?fqid=814

中時電子報：地方上調房屋稅 財部給糖吃

中時電子報：地方上調房屋稅 財部給糖吃

鄭志明：原因乃國庫稅收不足，地方財政逐年惡化，作法那也只有向人民增稅了，而此種增法又無需再經立法院立法通過，方便多了，然後財政部再給你一些補助款，看起來真是不錯。所以判斷應是漲定了？

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地方上調房屋稅 財部給糖吃

房價高漲，但各地的房屋標準價格嚴重低於市價，造成租稅不公，財政部昨（19）日表示，將祭出財政誘因，鼓勵地方政府調整非自用住宅房屋稅稅率，以及合理評定房屋標準價格。財政部官員說，以後地方政府調得愈高，可以獲得的補助款會愈多。

房屋稅的法定稅率以自用住宅為例，一律為房屋現值的1.2％，非自用住宅則介於1.2％至2％，由各地政府視地方實際情形而決定。但現行各地方政府為討好地方，對非自用住宅僅課以1.2％的下限，財政部認為，這樣的做法也不符合租稅公平及居住正義。

房屋稅、地價稅都是地方政府的最主要稅收，除了稅率由中央訂定外，稅法明文規定，房屋稅的徵收率及稅基均授權地方政府，可視實際情形加以調整，但過去地方政府囿於政治考量，加稅不易，造成財產稅的稅基嚴重偏低。

近年來，國庫稅收不足，地方財政逐年惡化，財政部決定化守為攻，祭出一般性補助款分配的權責，以此作為財政誘因，希望地方政府能拿出「魄力」，勇於調高房屋稅的稅基，以維租稅公平。

財政部指出，決定房屋稅的稅基包括：房屋標準單價、折舊率及地段率，過去各縣市政府每三年只微調「地段率」，很少合理評定房屋標準價格，難度相當高，導致稅負不公。

官員說，去年全台已有12個縣市，經不動產評價委員會開會審議後，主動調整房屋稅的稅基，增裕地方財源，而今年包括台北市、新北市、台中市、高雄市及苗栗縣，也到了三年一度調整稅基的關頭，希望透過補助款誘因，讓上述縣市能勇於增稅。

依據財政部統計，過去10年，除新竹縣房屋稅增加近五成外，其餘縣市只增加二至三成，而去（102）年全台開徵房屋稅的戶數高達791萬戶，但總稅收卻只有630億元，足見房屋稅收和實際房價之間，仍有很大的落差。

原文網址：http://www.chinatimes.com/newspapers/20140220000143-260205

財政部：103年度遺產及贈與稅免稅額、不計入遺產總額及扣除額之金額

財政部：103年度遺產及贈與稅免稅額、不計入遺產總額及扣除額之金額

鄭志明：由於消費者物價指數較上次調整之指數，已累計上漲達10％以上時，故財政部調整了103年度遺贈稅法上之各項扣除額，各項金額如下。茲將調整之金額整理如下表：

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103年遺產稅及贈與稅免稅額、不計入遺產總額及扣除額之金額

內容：

中華民國102年12月31日台財稅字第10204707830號公告

 一、遺產稅

 (一)免稅額：新臺幣（下同）1,200萬元。

 (二)不計入遺產總額之金額：

 １、被繼承人日常生活必需之器具及用品：89萬元以下部分。

 ２、被繼承人職業上之工具：50萬元以下部分。

 (三)扣除額：

 １、配偶扣除額：493萬元。

 ２、直系血親卑親屬扣除額：每人50萬元。其有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元。

 ３、父母扣除額：每人123萬元。

 ４、重度以上身心障礙特別扣除額：每人618萬元。

 ５、受被繼承人扶養之兄弟姊妹、祖父母扣除額：每人50萬元。兄弟姊妹中有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣50萬元。

 ６、喪葬費扣除額：123萬元。

 二、贈與稅

 　　免稅額：每年220萬元。

財政部原文網址：http://www.dot.gov.tw/dot/home.jsp?mserno=200912140006&serno=200912140020&menudata=DotMenu&contlink=ap/law/lawrulesshow.jsp?mclass=200912100011&mname=201312310001&level2=Y&qclass=