發問者：大魚 ( 初學者 5 級)
發問時間：2012-08-27
15:48:18 ( 還有 8 天發問到期 )
我想請問關於未辦建物保存登記房屋交易的問題.目前屋況如下.
1. 有門牌,電表
2. 沒有土地及建物權狀
3. 土地的使用區分應該不是建地
4 房屋已存在20-30年
5. 屋主有繳交土地年租金給地主.
問題1 屋主告訴我,交易會有公式契約需有契稅及印花稅,並會變更稅籍資料,請問稅籍資料有什麼法定的效力,只取得稅籍資料對買主有什麼保證.
問題2. 房屋稅籍資料,要如何查,確認只有原屋主的名字,而不是多人登記?是否會有一屋多賣的問題?
問題3,像這樣的房屋,如果地主要求拆屋還地. 我是否可主張地上物補償.
謝謝
--------------------------------------------------------------------------------------------------
回答者：鄭志明 估價師 地政士 ( 初學者 3 級 )
回答時間：2012-08-29
09:04:43
問題1： 屋主告訴我,交易會有公式契約需有契稅及印花稅,並會變更稅籍資料,請問稅籍資料有什麼法定的效力,只取得稅籍資料對買主有什麼保證.
答：民法758條規定，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力。且應以書面為之。故原則房子的買賣應至地政事務所登記方發生移轉的效力。但房子之保存登記(即至地政事務所登記並發有權狀)並非強制性，故並非所有房子都有建物權狀，但可肯定的是有建物權狀的房子必為合法建物，而沒有建物權狀的房子則有可能是合法也有可能是為違章建物。既然沒有建物權狀，那又該如何判定該房子之權屬？則可以房屋之稅籍所有權人推定為該房子之所有權人，若該權利人也確設籍在該房子且能提供歷年繳稅的紀錄，那更可肯定該人為房屋之所有權人。而在買賣過戶移轉，必會以書面訂定買賣契約包括公契及私契，並在公契上貼印花，向稅捐稽徵機關申報契稅，並繳交契稅後，由稅捐稽徵機關完成稅籍之更改，即過戶完成，是供參考。
問題2. 房屋稅籍資料,要如何查,確認只有原屋主的名字,而不是多人登記?是否會有一屋多賣的問題?
答：房屋稅籍要向該管之稅捐稽徵機關查詢，但須為權利人或利害關係人方可查詢。房子是否多人共有，僅能依稅籍登記之資料判定，稅籍上之權利人即推定為房屋所有權人。台灣之不動產是以登記為發生移轉效力，該房子沒有權狀，是以稅籍變更為生效，而在未完成稅籍變更前，若屋主一屋多賣，則可依民法166-1條，以有做成公證契約書者為優先。
問題3,像這樣的房屋,如果地主要求拆屋還地. 我是否可主張地上物補償.
答：依你文中所述，屋主有繳交土地年租金給地主，依此屋主與地主間已存在有準租約關係，若有租約則依租約，若無租約則依民法之相關規定，但可確定屋主之房屋坐落在該土地上非無權占有，此可以每年繳付土地租金看出。因此地主要求拆屋還地似無道理，而應回歸到有租約依租約，無租約則依民法相關規定。地上物房屋所有權屬於你，而你房屋坐落於該土地上亦非無權占有，地主要求拆屋還地，似無道理，故也無所謂地上物補償。
原文網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1512082706022&mode=w&from=answer&an_last=true&.crumb=TR/xOvtr5gh#last_ans
