報載：非自用房產交換 要課奢侈稅

報載：非自用房產交換 要課奢侈稅

鄭志明：下有對策，別忘了上也會有政策，且只要扣上「實質原則」，表面上的任何方式移轉，均會以實質的認定為原則，課以稅額。

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非自用房產交換 要課奢侈稅

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

2011.10.31 03:55 am

防弊，交換持有不到兩年的非自用不動產，也要課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。財政部表示，「交換」視同買賣行為，且規定交換的不動產如果不等值，雙方要按換出或換入不動產的時價，擇其較高的價格核稅。

財政規定，如以非自用不動產進行交換，如持有期間都不達二年，兩人將被視為是買賣不動產，都要繳納奢侈稅。

舉例來說，A與B持有不達二年非自用不動產各一筆，A所持有的不動產價值1,500萬元，B持有者2,000萬，雙方決議交換，B再就不足差額提供A現金補償。在從高計稅原則下，A及B奢侈稅計稅價值是2,000萬。如以10%稅率計算，兩人各自要繳200萬奢侈稅。

不過，財部表示，有幾種情形未必需要繳交奢侈稅，包括：一、交換雙方持有的非自用不動產其持有期間都超過二年時，雙方均可免課奢侈稅；二、其中有一方持有超過二年，可免徵奢侈稅；但交換持有未超過二年的非自用不動產的另一方，仍要按換出或換入不動產價值從高繳納奢侈稅。三、交換貨物若一為非自用不動產，一為奢華貨物（如高價汽車）時，僅有以非自用不動產做為交換者須課徵奢侈稅。

全文網址: 非自用房產交換 要課奢侈稅 | 稅務法務 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/6685608.shtml#ixzz1cJbuiPfL

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Yahoo知識：繼承相關問題

Yahoo知識：繼承相關問題

發問者：匿名

發問時間：2011-10-26 10:02:31 ( 還有 4 天發問到期 )

1.有房子1間  (需繳稅嗎)

2.土地3筆 (需繳稅嗎)

3.股票零股

4.另有辦理  拋棄繼承

請問請請代書處理要多少費用? (詳細資料)

介紹代書  謝謝..

新北市

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回答者：鄭志明 估價師 地政士 ( 初學者 5 級 )

回答時間：2011-10-26 16:04:54

答：

關於你所詢問的問題可簡單分為兩個問題，即辦理繼承相關問題及如何辦理抛棄繼承：

一、如何辦理繼承登記：相關程序如下：(1)先向國稅局申領被繼承人之財產清冊，以確保不會有漏報遺產稅之狀況。(2)將搜集到的財產資料包括你你提即的房子一間、土地3筆、股票、銀行存摺等相關有財產價值之財產整理，並填報「遺產稅申報書」向國稅局申報遺產稅。(3)國稅局會依你所申報之財產資料計算是否須課徵遺產稅(免稅額為1200萬、配偶扣除額445萬、喪葬扣除額111萬子如扣除額一人45萬…)若有稅則繳稅若無則免最後國稅局會核發證明書，憑該證明書方可分配遺產交付遺贈。(4)辦理分配遺產交付遺贈，如房地產即要向地政事務所辦理過戶手續，若為股票則要向證券管理機關辦理過戶手續，分別依不同財產類型進行過戶移轉交付動作。可參考「遺產及贈與稅法」，之相關程序辦理。

二、要辦理抛棄繼承，須於死亡發生後3個月內向法院提出申請，並應以書面通知因其抛棄而應為繼承之人。但若同一順序之繼承人全部抛棄，則該繼承權即會歸於下一順位之繼承人，須注意。相關法條規定在民法1174~1176-1條。

三、另可參考本人所寫之文章關於「王大山之遺產稅一文1/5~5/5」網址：http://www.wretch.cc/blog/duly51&category_id=14697514

原文網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1011102601725

報載：死亡2年內贈與 仍算遺產

報載：死亡2年內贈與 仍算遺產

鄭志明：最後一段在實務上常碰到，原要節稅的而利用生前贈與給配偶，但不幸於2年內死亡，則此時會發生(1)贈與之金額要併到遺產課稅。(2)但在主張「夫妻剩餘財產差額分配請求權」時確無法計入贈與人即死亡人之遺產來計算夫妻之差額。這一來一往差距很大。

本篇：讚！

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生活稅法／死亡2年內贈與 仍算遺產

【聯合報╱記者賴昭穎採訪整理】

2011.10.26 12:37 pm

吳太太問：我丈夫今年初過世，去年把名下4000萬元財產過戶到我名下，後來我把這筆錢匯給小孩，也報繳了贈與稅，請問這筆錢還需要報繳遺產稅嗎？

資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌答：遺產及贈與稅法規定，你先生在死亡前2年內移轉給妳、繼承人和繼承人配偶的財產，都必須併入遺產總額課稅。妳先生把4000萬元的財產過戶給妳，時間落在死亡前2年的範圍，因此這筆錢要報繳10%的遺產稅。

不過，或許妳會覺得奇怪：妳後來把錢轉給小孩已繳了贈與稅，如果政府還課遺產稅，不是重複課稅嗎？會出現這樣的現象，關鍵在於稅法規定，贈與人贈與他人資金要課贈與稅，受贈人將受贈資金再贈與第三人時，是另一個贈與行為，因此還是要課贈與稅。

此外，妳先生生前送給妳4000萬元，課的是遺產稅，和後來再把這筆錢贈與小孩課贈與稅，名目和課稅主體都不同；因此向國稅局申訴重複課稅，無法獲得國稅局採信。

事實上，許多民眾為少繳遺產稅，生前會透過租稅規劃節稅，但有時節稅過了頭，反而「偷雞不著蝕把米」，像「夫妻剩餘財產差額分配請求權」的運用就是一例。

舉例來說，吳先生婚後賺取了1000萬元財產，太太則有600萬元，兩人名下財產差了400萬元；吳先生往生後，太太可向國稅局申請差額分配，先生的遺產中可以扣掉200萬元（400萬／2）免課遺產稅；也就是說，吳先生的遺產只有800萬元（1000萬-200萬）要繳遺產稅，稅額80萬元（800萬X10%）。

不過，如果吳先生在死亡前2年把1000萬元過戶給太太，由於他名下已無財產，太太沒辦法申請差額分配；問題是死亡前2年的贈與要課遺產稅，因此要繳100萬元（1000萬X10%）遺產稅，反而比不作規劃繳更多稅，民眾必須注意。

（資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌口述）

【2011/10/26 聯合報】@ http://udn.com/

全文網址: 生活稅法／死亡2年內贈與 仍算遺產 | 稅務法務 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/6675257.shtml#ixzz1bsHZoJSl

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估價所用的方法

估價所用的方法

作者：鄭志明

估價師在進行估價時

總得運用一些方法

而這些方法是必須經過驗證的

運用這些方法理論進行推演試算

最後獲得該不動產的價格

而此價格也正符合其應有的價值

那估價常運用的方法有那些呢

一、比較法

估價師會搜集與勘估標的

同一供需圈近鄰地區相同或類似的案例

來進行比較分析

比較項目為「情況調整」「價格日期調整」「區域因素調整」及「個別因素調整」

總之就是把這些搜集來的案例

經過上述調整後最後即可趨近於勘估標的的價格了

二、收益法

即運用投資收益的觀念來進行分析

我們可以這麼思考

我有一筆錢放在銀行

根據銀行的年利率

銀行每年即會給我一筆利息

那反過來

我每年所得到的利息如果除以利率

是不是就可推算出我存在銀行的本金

利息是房租收益  利率是還原利率

將房租收益除以還原利率不就是房地產價格了

三、成本法

即考慮到生產的四大要素來進行分析

土地 勞力 資本 企業定

結合了這四大要素即可生產出我們所要的產品(如房子)

土地是所取得的土地價格

勞力是我們所投入的鋼筋混凝土等…

資本是資金所借貨的資本利息

企業家是生產者所必要獲得的利潤

結合這四大要素即可產出成品

那反過來

將產品能於市場售出的價格

扣除勞力 資本 企業家 那不就是土地的價格了嗎

後語

不動產估價所運用的方法與一般市場上任何產品的估價方法

並無不同 只是針對不動產的特性進行必要的修正與調整

只要能靈活運用

對生活 對投資活動 對生命的看法

即使對你個人的價值是不是也可以運用估價的方法

估出一個…價格

2011.10.26

Yahoo知識：媳婦仔之繼承問題

Yahoo知識：媳婦仔之繼承問題

發問者：ANDY ( 初學者 5 級)

發問時間：2011-10-24 13:22:18 ( 還有 4 天發問到期 )

各位大大你好:

我想問一個繼承問題!有位周奶奶收養一個童養媳長大後!

周奶奶沒有把有把童養媳許配給兒子!改姓周用養女身分嫁給李先生!

40年前周養女去世了!10年前周奶奶去世了!周奶奶的兒子也去世了!

但遺產沒有分配!請問李先生或他的子女可以繼承遺產嗎! 

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回答者：鄭志明 估價師 地政士 ( 初學者 5 級 )

回答時間：2011-10-24 14:40:50

答：

一、所謂「媳婦仔」即「童養媳」係日據時期以將來婚配養家男子為目的而收養之異姓幼女。

二、依「繼承登記法令補充規定」第38條：「日據時期媳婦仔係以將來婚配養家男子為目的而收養之異性幼女，縱本姓上冠以養家之姓，其與養家僅有姻親關係，並無擬制血親關係，性質與養女有別，對養家財產不得繼承，而與其本生父母互有繼承權。」依本法條很清楚，即此媳婦仔縱本姓上冠以養家之姓周，但其對周奶奶卻仍只有姻親關係，並無擬制血親關係，因此其對養家周奶奶之財產不得繼承，而與其本生父母互有繼承權。

三、另依「繼承登記法令補充規定」第40條：「「無頭對」媳婦仔日後在養家招婿，且所生長子在戶籍上稱為「孫」者，自該時起該媳婦仔與養家發生準血親關係，即身分轉換為養女。但媳婦仔如由養家主婚出嫁，除另訂書約或依戶籍記載為養女外，難謂其身分當然轉換為養女。」，依本法條後段但書之規定，媳婦仔由養家主婚出嫁，除另訂書約或依戶籍記載為養女外，難謂其身分當然轉換為養女。

四、結論：此媳婦仔對周奶奶僅有姻親關係並無擬制血親關係故無繼承權，除有下列兩種狀況，(1) 另訂有書約；(2) 依戶籍記載為養女(即所申領之戶籍謄本之父母欄有養父母周奶奶之記載。

原文網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1011102402925&mode=w&from=answer&an_last=true&.crumb=GS7W42v2wFi#last_ans

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似退而不退

似退而不退

當我們想要達成目標時

橫在眼前的總是困難重重

此時要把一切已經有、可能有的困難

通通表列出來

並儘量把困難放大、加重

使其走向極端

似退而不退

以便看清真正事情的原貌

然後才設法提出解決之道

表面上看來

好像很矛盾

在遇到矛盾時

並不立刻解決它

而是儘量設法去瞭解它

也就是說

站在矛盾前首先不是去解決矛盾

而是首先去瞭解矛盾

似退而不退

讓我看清事情的原貌

而在最後關鍵時刻

奮力一擊

2011.10.24  作者：鄭志明

Yahoo知識：屋地不同人之處理方式

Yahoo知識：屋地不同人之處理方式

發問者：守晟 ( 初學者 5 級)

發問時間：2011-10-19 11:46:22 ( 還有 4 天發問到期 )

大約於民國60幾年自家的土地與建商合建房屋限期一年內完工，建商隨即預售。

建商未依合建及委售契約交付土地所有人款項後惡性倒閉，房子主體結構雖已蓋好卻留下一堆問題，土地所有人卻因未收到應收款項而未登記予1/4購屋者(其他3/4購屋者因給付應付款項給所有權人已順利過戶)。

多年一直與未順利過戶的房屋所有權人洽談購買我們的土地事宜，可是房屋所有權人卻置之不理。

請問楊代書：

1.土地所有人有向未購地之1/4購屋者請求租金之法源嗎(民法或其他法條)?可追幾年?

2.雙方除租金外有無法源及法條可要求按市價購買土地或建物?

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回答者：鄭志明 估價師 地政士 ( 初學者 5 級 )

回答時間：2011-10-19 15:48:02

答：

一、依民法之法理所定「物權之權能」可分為「使用」、「收益」及「處分」，而該土地之「使用」及「收益」之權能已因房屋之占有而受到限制。故依民法179條之規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」依此法條可推定該建物之占有，因侵害到地主即土地所有權人之「使用」及「收益」之權能，因此可依本法條向房屋所有權人主張不當得利而請求支付租金。而該請求權，因十五年間不行使而消滅。另本案之房屋所有權人於建商與地主合建時即取得地主之同意而合建，故其占有之始為善意，並取得建物權狀，因此本建物係為善意占有之合法建物。

二、由於物權具有獨立性，土地之所有權與建物之所有權係為兩個獨立之物權，故無法源可要求建物所有權人要購買該房屋之基地持分。但若該土地或建物所有權人要出賣該土地或建物時，此時即受到土地法104條優先購買權之規定相互間有優先購買權之權利。致於買賣之市價，一般會低於市場價格，理由是有優先購買權及占有之問題，於估價之說法即所謂兩者間的「限定價格」。

以上均依法律之原理原則進行推論，最後仍須經由法院審理後依判決進行處分，以上僅提供參考。

原文網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1011101902268&mode=w&from=answer&an_last=true&.crumb=kt0TluGgx5g#last_ans

報載：國稅局查炒房 41億暴利露餡
鄭志明：不要懷疑政府的查稅能力，國稅局知道的方法比你想像的還要多，又可透過公權利之查稅，千萬不要抱僥倖的心態去逃稅。每年五月分要申報去年的房屋買賣財產交易所得稅，成屋、中古屋僅就房屋部分課稅，但若預售屋則就買賣之價金實價課稅。
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國稅局查炒房 41億暴利露餡
2011/10/20
平均每件獲利570萬 繳稅200萬 國庫進帳14億
財部訂教戰手冊 明年接續嚴查
【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】
國稅局查炒房滿周年，查出炒房暴利41.17億元，為國庫進帳14.3億元所得稅，平均每件繳稅200萬元；北部重炒房區平均每件補稅360萬元。財政部已訂定查稅作業教戰手冊，明（101）年接續嚴查炒房。
財政部去（99）年10月下令全國五區國稅局針對短期移轉、交易金額約5,000萬元等賺取暴利的炒房案件查稅，至今年9月30日為止，共計有723件買賣成屋及預售屋的漏稅案件被查獲，交易所得高達41.17億元，平均每件炒房獲利570萬元。
723件漏報炒房獲利的案件，屬於預售屋交易多達402件，涉及漏報所得19.6億元，補稅額更達6億元。財政部指出，買賣預售屋屬於權利移轉行為，包括房屋及土地都要課稅，土地並無免稅優惠，且均按實價課徵，補稅金額平均每件150萬元。
成屋買賣漏稅案件則有321件。財政部指出，土地交易所得免稅下，成屋交易如有漏稅，僅能對屬於房屋部分的交易所得課稅。由於涉及取得成本認定問題，321件短漏稅案件，僅83件按實價課稅，漏報所得約7,500萬元，補稅額1,732萬元。
國稅局雖鎖定94年至99年共五年的炒房案查稅，但受近二年房價快速攀升影響，國稅局查獲漏稅多屬97年至99年間的交易案，計有486件被發現漏稅，漏報炒房獲利多達31億元，占總緝獲漏報炒房所得的七成五。
查稅績效最好地區為北部「重炒房區」。財政部統計，台北市共有222宗涉嫌漏稅，售屋獲利多達21.4億元，平均每件售屋獲利將近千萬元，合計補徵所得稅為7.9億元，平均每件補稅額是358萬元，均為各地區之冠。
其次則是轄區包括新北市、桃園縣市的北區國稅局，總計查出260件漏稅案，漏報售屋獲利12.7億元，補稅額4.4億元。財政部指出，包括台北市在內的北部縣市，合計被國稅局查獲短漏報售屋獲利的補稅額即達12.3億元，占全國14.3億元補稅額的八成六。

全文網址: http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=248998#ixzz1bHHTPLDv
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圖／經濟日報提供

報載：繼承農地出售 將追繳應納遺產稅

報載：繼承農地出售 將追繳應納遺產稅

鄭志明：法條規定在遺產及贈與稅法第17條第六點，可自行參閱。

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繼承農地出售 將追繳應納遺產稅

2011/10/20

【經濟日報／稅務問答】

屏東縣竹田鄉呂先生問：兩年前繼承農地出售，是否須繳稅？

南區國稅局潮州稽徵所答覆：依規定「遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，扣除其土地及地上農作物價值之全數。承受人自承受之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用，應追繳應納稅賦。」準此，其免稅要件，為遺產中之農業用地，且由繼承人或受遺贈人繼續做農業使用滿五年，是以，如繼承人就繼承農地出售，已造成繼承人未就該繼承農業用地繼續經營農業生產滿五年之事實，與免稅要件不合。於列管五年期限內經初次查獲承受人將該農地移轉者，國稅局將限期令其回復所有權登記並繼續作農業使用，承受人如未於期限內回復所有權登記並繼續作農業使用者，才會追繳遺產稅。

全文網址: udn房市情報 - 房貸天地 - 房產稅務 - 繼承農地出售 將追繳應納遺產稅 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=417&f_SUB_ID=4072&f_ART_ID=248997#ixzz1bHLpcSG3

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報載：國稅局查炒房 41億暴利露餡

報載：國稅局查炒房 41億暴利露餡

鄭志明：不要懷疑政府的查稅能力，國稅局知道的方法比你想像的還要多，又可透過公權利之查稅，千萬不要抱僥倖的心態去逃稅。每年五月分要申報去年的房屋買賣財產交易所得稅，成屋、中古屋僅就房屋部分課稅，但若預售屋則就買賣之價金實價課稅。

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國稅局查炒房 41億暴利露餡

2011/10/20

平均每件獲利570萬 繳稅200萬 國庫進帳14億

財部訂教戰手冊 明年接續嚴查

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

國稅局查炒房滿周年，查出炒房暴利41.17億元，為國庫進帳14.3億元所得稅，平均每件繳稅200萬元；北部重炒房區平均每件補稅360萬元。財政部已訂定查稅作業教戰手冊，明（101）年接續嚴查炒房。

財政部去（99）年10月下令全國五區國稅局針對短期移轉、交易金額約5,000萬元等賺取暴利的炒房案件查稅，至今年9月30日為止，共計有723件買賣成屋及預售屋的漏稅案件被查獲，交易所得高達41.17億元，平均每件炒房獲利570萬元。

723件漏報炒房獲利的案件，屬於預售屋交易多達402件，涉及漏報所得19.6億元，補稅額更達6億元。財政部指出，買賣預售屋屬於權利移轉行為，包括房屋及土地都要課稅，土地並無免稅優惠，且均按實價課徵，補稅金額平均每件150萬元。

成屋買賣漏稅案件則有321件。財政部指出，土地交易所得免稅下，成屋交易如有漏稅，僅能對屬於房屋部分的交易所得課稅。由於涉及取得成本認定問題，321件短漏稅案件，僅83件按實價課稅，漏報所得約7,500萬元，補稅額1,732萬元。

國稅局雖鎖定94年至99年共五年的炒房案查稅，但受近二年房價快速攀升影響，國稅局查獲漏稅多屬97年至99年間的交易案，計有486件被發現漏稅，漏報炒房獲利多達31億元，占總緝獲漏報炒房所得的七成五。

查稅績效最好地區為北部「重炒房區」。財政部統計，台北市共有222宗涉嫌漏稅，售屋獲利多達21.4億元，平均每件售屋獲利將近千萬元，合計補徵所得稅為7.9億元，平均每件補稅額是358萬元，均為各地區之冠。

其次則是轄區包括新北市、桃園縣市的北區國稅局，總計查出260件漏稅案，漏報售屋獲利12.7億元，補稅額4.4億元。財政部指出，包括台北市在內的北部縣市，合計被國稅局查獲短漏報售屋獲利的補稅額即達12.3億元，占全國14.3億元補稅額的八成六。

全文網址: http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=248998#ixzz1bHHTPLDv

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圖／經濟日報提供

Yahoo知識：貸款之財務計算

Yahoo知識：貸款之財務計算

發問者：匿名

發問時間：2011-10-17 19:05:48 ( 還有 8 天發問到期 )

若為購置房產貸款1000萬，分期20年，每月攤還，年利率為3.5%，(a)試求每月應償還之金額為多少?

（b）當張先生償還五年貸款後，試求尚欠本金和利息各為多少?

（c）當他償還第一期時，所還之本金與利息各為多少?

（d）當他償還到最後一期時，所還之本金與利息各為多少?

請詳列公式與計算過程喔~~

感謝

奉上二十點

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回答者：鄭志明 估價師 地政士 ( 初學者 5 級 )

回答時間：2011-10-18 14:02:33

答：

先定義代號：

Pv：現值

i：利率(年利率3.5%，月利率3.5%¸12=0.2917…%)

n：期數

pmt：年金即每月固定之本息平均攤還額

(a)試求每月應償還之金額為多少？即求取pmt

  pmt = Pv  ´  ( i´(1+i)ⁿ )  /  ((1+i)ⁿ-1)

      =10,000,000 ´ (0.2917%´(1+0.2917%)²⁴⁰) / ((1+0.2917%)²⁴⁰-1)

      =57,996元(每期之本息平均攤還額)

(b)當張先生償還五年貸款後尚欠本金和利息多少？

由於計算五年後之本金，故尚有15年之本息尚未繳清而15年之期數共計有15´12=180期尚未繳納，現將這尚未繳納之本息以財務公式計算其現值即可求得於五年後的現值為多少即為尚未償還之本金：

  Pv = pmt ´  ((1+i)ⁿ-1)  /  ( i´(1+i)ⁿ )

    = 57996 ´ ((1+0.2917%)¹⁸⁰-1) / (0.2917%´(1+0.2917%)¹⁸⁰)

    =8,112,657元(即五年後尚欠之本金)

將未來尚未繳納180期之pmt全部合計再扣除現尚欠之本金即可求得未來尚欠之利息，計算式如下：

  180 ´ 57,996 - 8,112,657 = 2,326,623元(未來15年尚未繳納之利息)

(c)先計算第一期之利息：

  10,000,000 ´ 0.2917% = 29,167元(第一期所還之利息)

  將每期之平均攤還額pmt減去利息29,167元，即為第一期償還之本金

  57,996 – 29,167 = 28,829元(第一期所還之本金)

(d)將最後一期尚未繳付之pmt折現為現值即為最後一期之本金：

   Pv = pmt ´  ((1+i)ⁿ-1)  /  ( i´(1+i)ⁿ )

    = 57,996 ´ ((1+0.2917%)-1) / (0.2917%´(1+0.2917%))

    =57,827元(最後一年尚欠之本金)

   將本金乘上利率即為最後一期之利息

   57,827 ´ 0.2917% = 169元(即最後一期尚欠之利息)

   將每期之平均攤還額pmt減去利息169元，即為最後一期應償還之本金

   57,996 – 169 = 57,827元(即為最後一期所還之本金)

註：

1.本次計算均未四捨五入，為求與excel之計算答案一致，表示時到個位數。

2.須熟悉財務六大公式。

3.應用excel之函數計算。

4.以下貼表以便核對資料及計算結果之正確性：

原文網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1011101705847

Yahoo知識：時效取得地上權之疑義

Yahoo知識：時效取得地上權之疑義

發問者：ping ( 初學者 5 級)

發問時間：2011-10-14 12:03:57 ( 還有 6 天發問到期 )

未有人繼承之某建築用地，有另非屬土地所以人之甲，在上面使用蓋房子但經過一段時間20年以上，有稅籍水電等證明未取得地上權，有乙一人請求該地之未繼承土地拍賣﹝國有財局辦理﹞，甲是否有優先購買權？若無優先購買權，結果由乙標得 ，乙復主張甲需拆屋還地，甲雖未取得地上權因事實已占有住20年，有民法上實質效力，可否主張乙需賠償方有地上使用權？

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回答者：鄭志明 估價師 地政士 ( 初學者 5 級 )

回答時間：2011-10-14 14:41:54

答：

一、   依文中所述，某甲在他人之土地上有房子一棟，且己經過一段時間達20年以上，有稅籍水電等證明但未取得地上權。依「物權法定主義」及物權須經登記方有「絶對效力」，因此某甲雖具有取得地上權之條件，但仍須經法院判決，經法院所為之最後判決確定，取得地上權之判決確定證明書而向地政機關申請為地上權之登記，此時方可說某甲具有地上權之權利。

二、   但若經判決，某甲主張地上權之權利取得有暇疵，無法認定為地上權之權利，而敗訴，而某甲又無法提出該房子為合法建物之權利證明文件，此時某乙即可主張某甲之房屋係為違法占有要求拆屋還地。

三、   所謂合法建物房子係指(1)實施建築管理前，即有該房子，經相關機關認定而向地政機關申請為建物所有權第一次登記。認定之基準即要證明該房子係在實施建築管理前即有該房子，證明文件即文中所提之稅籍水電等證明文件，但仍須經地政機關認定而為建物所有權第一次登記。(2)實施建築管理後，一律要向建管單位申領有建築執照之房子方為合法建物。

四、   依土地法73-1條第3項規定，某乙有優先購買權。某甲若具有地上權之權利而向地政機關申請為地上權之登記，某甲即得依土地法104條之規定主張優先購買權。但若兩者同時主張而發生競合時，依內政部95 年10 月16 日台內地字第0950158865 號函所示，「標售逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，倘無繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍主張優先購買權者，其他法律規定之優先購買權人得主張優先購買。」，換句話即繼承人某乙優先，逾期未主張，其他法律規定之優先購買權人某甲方得主張優先購買。

原文網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1611101402423

報載：出售非都市土地 免繳特種貨物稅

報載：出售非都市土地 免繳特種貨物稅

鄭志明：依法要課徵的不動產標的為「持有期間在二年以內之房屋及其座落基地或依法得核發建造執照之都市土地，但符合第五條規定者，不包括之。」依以上之說明，可推得非都市土地即不課徵奢侈稅。那如何判定何者為都市土地，何者為非都市土地？從謄本即可判定，

都市土地：歸營建署管，故要另外向都市計畫單位申領「分區使用證明」，因此土地謄本標示部之使用分區及使用地類別會空白。

非都市土地：歸地政機關管轄，當然即可在土地謄本上直接註記該土地之使用分區及使用地類別。

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稅務問答／出售非都市土地 免繳特種貨物稅

【經濟日報╱台北訊】

2011.10.17 03:20 am

台南市洪小姐問：100年4月標得一筆非都市土地（屬山坡地保育區農牧用地），於同年8月出售，若無檢附農業用地使用證明書辦理移轉登記時，是否需課徵特種貨物及勞務稅？（目前土地狀態為種植果樹）

南區國稅局台南分局答覆：按特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款所規定，房屋、土地是指持有期間在二年以內「房屋及其坐落基地」或「依法得核發建造執照之都市土地」。洪小姐出售無房屋的非都市土地（即所謂素地或空地），並不屬於上述的課稅範圍，所以不用繳納特種貨物及勞務稅，也不用申請或檢附農業用地使用證明書。

原文網址：http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/6655703.shtml

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報載：預售屋 應辦履約保證

報載：預售屋 應辦履約保證

鄭志明：道高一尺，魔高一丈。建商為規避繳納履約保證金及雨遮之計價登記，又創以「預約金」的方式來規避，若有發現此情況請切記「連行政法規都想規避的建商，難保其在建物營造過程，必是處處能省則省，看不到的工程處應更是嚴重吧。謹慎」。

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預售屋 應辦履約保證

【經濟日報╱記者徐筱嵐／台北報導】

2011.10.17 03:20 am

消基會房屋委員會召集人林旺根表示，近來不動產買賣交易市場上常出現一種變形的「預約金」方式，即民眾購買預售屋時，部分建商（或代銷公司）要求先支付預約金，待新屋落成取得使用執照及建物所有權狀後，再辦理契約簽定及過戶。

過去常發生民眾支付價金，但交屋前建商倒閉而求償無門的情形，因此5月1日上路的「新制預售屋買賣定型化契約」規定，預售屋應辦理履約保證，有不動產發信託、價金返還、價金信託、同業連帶擔保及公會連帶擔保等五大履約保證，業者須從中擇一辦理。

林旺根說，業者利用「預約金」延後簽約，規避繳納履約保證金，減少成本開支；加上「成屋買賣契約書範本」未規範雨遮不計價，一旦建商拿到使用執照、建物所有權狀後，就能以「成屋」「價格與民眾簽約，屆時雨遮仍可登記、計價。

新北市消保官張佑齊表示，目前未查到此種現象，但中南部曾傳出相關案例。

新竹縣消保官羅鈞盛則說，竹北一帶有類似案例出現，消費者交付「預約金」後，卻沒拿到契約，還需分期付款，就是「假的契約行為」，依消費者保護法規定，最高可處30萬元罰鍰，並得連續處罰。

原文網址：http://udn.com/NEWS/DOMESTIC/DOM5/6648454.shtml

Yahoo知識：以自己的資金為他人購置財產

Yahoo知識：以自己的資金為他人購置財產

發問者：匿名

發問時間：2011-10-13 09:10:58 ( 還有 4 天發問到期 )

解答贈點：5 ( 共有 0 人贊助 )

回答：      2 意見： 0

父親購買兄弟間繼承之建地,欲登記予兒子,在申報土增稅時會課到

叔叔的贈與稅嗎?簽訂土地買賣所有權移轉契約書還須提供匯款證明嗎?

當時係以父親之帳號匯出此筆金額.

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回答者：鄭志明 估價師 地政士 ( 初學者 5 級 )

回答時間：2011-10-13 10:46:01

答：

本問題可參考遺產及贈與稅法第五條第三款之規定：「以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。」，說明如下：

一、父親以自己的資金且有匯款之確實證明，故父親係以買賣之方式向叔叔購置不動產，所以父親與叔叔間無贈與稅之問題。

二、父親係以自己的資金，無償為兒子購置不動產，依該絛之規定是以「視同贈與」來認定，即須申報贈與稅，只是其贈與之認定金額，是以不動產之價值來認定(土地以公告現值，建物為房屋現值)而不是其父親所購置之資金。

三、簽訂之土地買賣所有權契約書是不須提供匯款證明(更精確的說應是國稅局所核發的同意移轉證明書)，因登記之權利人與義務人係為三等親，依同法第五條第六款之規定，二親等親屬間之買賣才須主動提示。

全文網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1011101301488&mode=w&from=answer&an_last=true&.crumb=nn3Xx0NqVqo#last_ans

報載：婚嫁贈金逾320萬 父母要課贈與稅

報載：婚嫁贈金逾320萬 父母要課贈與稅

鄭志明：子女婚嫁時除免稅額新台幣220萬元外，得另外加贈新台幣100萬元，不計課贈與稅。

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【經濟日報╱稅務問答】

2011.10.13 04:00 am

淡水區張小姐問：父母於子女婚嫁時所贈與之財物，應否課徵贈與稅？

北區國稅局淡水稽徵所答覆：父母於子女婚嫁時所贈與之財物，總金額各自不超過100萬元，就不計入贈與總額，不課徵贈與稅。舉例如下，夫妻甲、乙君有女兒A君，A君於民國100年7月1日登記結婚，在結婚日前後六個月內，甲君贈與400萬元給A君，乙君另贈與300萬元給A君，其中可主張100萬元為嫁妝，而不計入甲、乙兩人100年度之贈與總額，再扣除當年度的免稅額220萬元，而課徵甲君贈與稅8萬元，即（400-100-220）*10%=8萬元；乙君之贈與尚在免稅額度內，故無須繳納贈與稅。

【2011/10/13 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 婚嫁贈金逾320萬 父母要課贈與稅 | 稅務法務 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/6648473.shtml#ixzz1acQx1kp8

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報載：繼承銀行保管箱 須知會稅務機關

報載：繼承銀行保管箱 須知會稅務機關

鄭志明：繼承時被繼承人遺有銀行保管箱之處理原則。

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【經濟日報╱稅務問答】

2011.10.13 04:00 am

屏東市賴太太問：其配偶剛過逝，遺有銀行保管箱尚未開啟，該如何申報遺產稅？

南區國稅局屏東縣分局答覆：被繼承人死亡前，在金融機構或信託公司租用保管箱，繼承人或利害關係人在被繼承人死亡後，依照法定程序可以開啟被繼承人保管箱，但要先向出租單位洽妥辦理手續和日期，並在決定打開保管箱日期的前一個星期，準備被繼承人的除戶謄本和繼承人的戶籍資料，並且以書面資料向稅務機關申請派員會同點驗、登記，如果沒有經稅務機關派員會同辦理不得開箱。該分局表示，必須俟稅務機關核發遺產稅免稅證明書或繳清證明書後，才能將保管箱內遺物領出。

【2011/10/13 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 繼承銀行保管箱 須知會稅務機關 | 稅務法務 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/6648470.shtml#ixzz1acPomNEz

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報載：北市建物交易 金融海嘯後次低

報載：北市建物交易 金融海嘯後次低

鄭志明：價量齊跌己連續3個月，由於奢侈稅的影響，投資客應已絶跡了吧，10%~15%的奢侈稅，加上5%(買時1%賣時4%)的仲介費，再加上處理的成本(貸款利息、成本費用等…)全部合計約為20%。以現在的房價要再預期漲幅超過20%水準的應很難吧。大局只好剩自住客撐盤了。

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【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】2011/10/12

台北市昨（11）日公布9月建物買賣移轉件數3,506件，較8月略增17件，雖未繼續破底，但仍年減兩成，創2008年金融海嘯以來單月次低。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，台北市即使在金融海嘯期間，也從未出現連續三個月交易量4,000件以下的情況，但近三個月來都維持在3,500至3,600件，顯見今年第三季房市交易狀況是近年以來最慘淡的一季。

蘇啟榮強調，房市交易量持續萎縮，如今僅剩自住客撐盤，明年初又有總統大選等不確定因素干擾，未來房價盤整、鬆動的機率上升。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊研判，投資客退場、量縮格局已確立，第四季台北市單月交易量恐怕很難超過3,500件。

永慶房屋統計，9月台北市住宅均價每坪為50.8萬元，較8月微幅修正1,000元，仍處於高檔。永慶房屋研展室資深研究員黃舒衛認為，因國際救市協議出爐、各大型商辦標案頻創新高，最終讓9月房市未再破底，呈現價量兩平。

分析台北市各區域，表現較好的是文山、中正、中山與北投區，其中文山區更較8月爆量成長86%。

住商不動產景美捷運店經理張重昇指出，文山區內本來就有為數不少的自住客，加上房價高漲，不少來自大安、中正區的購屋者到文山區覓屋。近兩年文山區不少新案上路，也有數批軍用住宅今年陸續交屋，也是量增的重要原因。

中正區表現也不俗，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，除有學區、交通等優勢外，近年來該區不少低總價設籍套房推出，對預算有限的長期投資者仍有吸引力。萬華區9月建物買賣移轉件數月減29.3%最慘，其次為內湖區月減27%。黃舒衛指出，台北市購屋者因為房價高，轉向新北市的趨勢明顯，萬華區購屋者主要跨區至新北市板橋區，內湖區的購屋者則可能轉向房價較便宜的新北市汐止區購屋。

全文網址: udn房市情報 - 區域情報 - 北台灣 - 北市建物交易 金融海嘯後次低 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=423&f_SUB_ID=4153&f_ART_ID=248387#ixzz1aXK4HvN2

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報載：合建分屋出售 視為營利

報載：合建分屋出售 視為營利

鄭志明：個人與建商合建，免課徵營業稅的認定標準相當嚴苛，條件整理如下：

一、提供土地的所有權人為屬個人。

二、持有土地之所有權期間須達一年以上。

三、須為自用住宅用地。因此素地(即地上無任何建物)一定不行，須地上有建物可設戶籍，並向稅捐機關申請自用住宅用地之優惠稅率才可。

結論：素地一定不行，而購買中古屋要與建商合建仍須考慮持有一年以上並辦竣自用住宅用地之優惠稅率方可免除被課徵營業稅及營所稅。

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【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

2011.10.11 04:33 am

以持有未滿一年的土地，與建商合建分屋，日後出售獲配房屋即視為是營利行為，財政部規定，除須辦理營業登記外，出售房屋時須繳營業稅及營利事業所得稅。

財政部指出，稅捐機關經常在查核個人售屋案件時，發現有建商與個人合建分屋，提供土地的個人未辦理營業登記，並誤以為只須繳納售屋財產交易所得稅，結果遭到處罰。

財政部強調，這類被歸類具營利行為的房屋出售獲利者，縱使自動在年度時報繳個人售屋的財產交易所得稅，仍要被補稅處罰。

經建築主管機關核發建造執照的合建分屋案件，除提供土地的所有權人為屬個人，且是以持有一年以上的自用住宅用地，與建設公司合建並出售分得的房屋者，可免辦營業登記並僅繳納個人綜所稅外，財政部說，其餘提供土地合建者，出售分得的房屋，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營所稅。

台北市國稅局查獲，納稅人A提供土地與建設公司合建分屋，並在95及96年間出售合建分得的房屋，銷售額高達5,261萬餘元，國稅局以其所提供土地非屬持有一年以上的自用住宅用地，其出售提供土地合建所分得的房屋，應依法辦理營業登記及課徵營業稅及營所稅。其中，僅營業稅即開出263萬餘元補稅單，並加處一倍罰鍰總計共526萬元。

納稅人A對國稅局的裁定不服，主張均已申報財產交易所得，縱有違法也非出於故意或過失，應可免罰並提出行救濟，但台北高等行政法院判決其敗訴。

高等行政法院認為，個人提供土地若非持有一年以上的自用住宅用地，顯然與「出售自用」概念不一致，財政部規定應辦理營業登記並課徵營業稅及營所稅應無疑義。

財政部提醒納稅人，如提供合建土地非屬持有一年以上的自用住宅用地，出售提供該土地合建所分得的房屋，必須辦理營業登記並繳納營業稅及營所稅。

【2011/10/11 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 合建分屋出售 視為營利 | 稅務法務 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/6643834.shtml#ixzz1aQiMhr6E

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Yahoo知識：都市更新分配比例

Yahoo知識：都市更新分配比例

發問者：小裕 ( 初學者 5 級)

發問時間：2011-10-05 16:28:47 ( 還有 9 天發問到期 )

解答贈點：5 ( 共有 0 人贊助 )

都市更新.我是既有巷道的地主請問是怎麼分配.

1.是以房屋所有權狀坪數

2.是以土地所有權狀

請較是以哪一項為標準

因為建商找我談我的條件算是都更還是合建   為何我分得比例比有房地產的比較差

2011-10-06 09:34:03 補充

我的情形是兩側是4樓公寓我持有的是私設道路....我想瞭解私設道路該分的比例是多少 4樓公寓可分配比例是多少 謝謝

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回答者：鄭志明 估價師 地政士 ( 初學者 5 級 )

回答時間：2011-10-06 12:18:43

問：都市更新.我是既有巷道的地主請問是怎麼分配.

答：所謂「既有巷道」即指其土地之使用分區非為都市計畫道路，但卻提供為道路之使用，對於「既有巷道」之認定在「台灣省建築管理規則第四條」亦訂有其認定基準，可自行搜尋資料參考。

問：1.是以房屋所有權狀坪數；2.是以土地所有權狀。請較是以哪一項為標準。

答：是以「土地所有權狀」為計算基準。而所謂的「土地所有權狀」指的是依地政事務所所登記之土地持分面積為準。

問：因為建商找我談我的條件算是都更還是合建。

答：你當然要問清楚建商到底是要合建還是都更。有很多都是先談合建最後才套上都更外衣，因有都更的一些奬勵可爭取。也有地主與建商簽訂的合約是可以兩者取對地主較有利的分配方案，到時可以擇優選取。

問：為何我分得比例比有房地產的比較差。

答：各筆土地之地主其分配方式，係依各筆土地彼此間的條件經比較分析而求得。比較的條件很多如位置、形狀、土地使用分區(商業區、住宅區…)寛深比等…。最後求得各筆土地之價格。至於你的狀況，如相毗鄰的兩塊土地其各式條件均一致，僅因你的土地為「既有巷道」而毗鄰之土地為四層樓公寓，兩者之地價有何差別，目前有兩種看法：(1)機會成本說：因你的「既有巷道」以目前的使用狀況，根本無法利用，若要出售亦僅能以公告現值打折來進行出售，所以「既有巷道」之土地價格當然較毗鄰土地四層樓公寓房子之土地價格為低。(2)容積貢獻說：雖然你的土地為「既有巷道」，但對整個都市更新計畫來說容積的貢獻度是一樣的，更況且到時候房子是全部要拆掉的，彼此的土地價格當然是一樣的。(可參考張杏端博士的都市更新解析一書page207)。

問：我的情形是兩側是4樓公寓我持有的是私設道路....我想瞭解私設道路該分的比例是多少 4樓公寓可分配比例是多少 謝謝

答：這無法回答，要視不動產估價師最後依整個案子各筆土地的狀況，以計算出各地主間的權利價值，最後再依各地主之權利價值以計算出各地主的權利價值分配的比例。

原文網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1011100504119&mode=w&from=answer&an_last=true&.crumb=B1z4zv5FOdB#last_ans

Yahoo知識：發生自殺式飛機撞毀對房地產的影響？

Yahoo知識：發生自殺式飛機撞毀對房地產的影響？

發問者：Yy ( 初學者 5 級)

發問時間：2011-10-02 17:31:38 ( 還有 2 天發問到期 )

解答贈點：20 ( 共有 0 人贊助 )

發生自殺式飛機撞毀 紐約世貿中心 後，你預期紐約房地產價格會如何變動？

若美國決定重建世貿中心，２０年後紐約市房地產價格如何變動？

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回答者：鄭志明 ( 初學者 5 級 )

回答時間：2011-10-03 17:08:50

一、問題：發生自殺式飛機撞毀紐約世貿中心後，你預期紐約房地產價格會如何變動？

答、「發生自殺式飛機撞毀紐約世貿中心」此乃投資學所謂的「系統風險」，即資產所共同面對的風險(如通貨膨脹、經濟衰退、戰爭、天災及人禍等)，無法運用投資組合予以分散，即稱為系統風險，或不可分散的風險。此種風險是一種突發性的，因此會造成價格的波動，但此波動是短期性的，等風險過後即會回復到正常的價格軌道。

二、問題：若美國決定重建世貿中心，２０年後紐約市房地產價格如何變動？

答、「美國決定重建世貿中心」，由於世貿中心是一指標性建物，位於城市的中心，因此美國如果決定重建世貿中心，必定會以高於當地市場價格的行情來進行出售，而創高的行情及具有指標性建物的興建，必會吸引公司廠商的進駐，進而帶動更多的人潮，有人潮即會有商機，消費力的提升，必定又會引發另一波的房價升值潮，依市中心商圈理論，一層一層往外擴散，必會帶動到紐約市房。所以只要20年後經濟的情勢發展長期不變，紐約的房地產價格依然會向上提高。

原文網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1611100214951&mode=w&from=answer&an_last=true&.crumb=2xgWs/03azc#last_ans

報載：不動產查稅／買賣契約 調度有據

報載：不動產查稅／買賣契約 調度有據

鄭志明：國稅局這招真是打到要害了，所以說，國稅局是不查稅而已，要查真的是很難逃稅的，故要報稅就趕快報稅，心存僥倖被抓到除要補徵稅款外，按所漏稅額處三倍以下罰鍰。

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【經濟日報╱記者李淑慧、邱金蘭／台北報導】

2011/10/05

配合不動產查稅，落實房屋交易實價課稅，金管會周一（3日）發函明訂，稅捐機關向金融機構調閱客戶不動產買賣契約等交易資料時，金融機構可以比照有價證券交易資料調閱作法，配合提供。

銀行業者昨（4）日表示，最近稅捐機關向金融機構調閱客戶房屋買賣金額等資料的動作頻繁，可能與「奢侈稅」上路及打炒房等查稅動作有關。

銀行業者說，過去有關稅捐機關調閱客戶資料規定，只提到有價證券交易等資料，未明確提及不動產買賣契約等資料，銀行不知道能不能提供，在金管會明確解釋後，對稅捐機關查稅更加方便。

金管會官員表示，依據銀行法第48條第2項規定，銀行除依法律規定等例外情形，對客戶資料有保密義務。而稅捐稽徵法第30條規定，稅捐機關為調查課稅資料，得要求有關團體、個人提示有關文件，受調查者不得拒絕。

因此，為避免金融機構客戶資料被浮濫調用，金管會與財政部對於稅捐機關如何調閱銀行客戶資料，訂有調閱程序等相關規定，例如，調閱客戶資金往來資料，必須經稅捐機關首長同意，若涉及第三人的資金往來資料，須經財政部核准等。

為避免違反銀行法第48條規定，金融機構對稅捐機關來調閱客戶資料時，如果不符規定，可以拒絕。

銀行業者表示，清查不動產買賣契約書資料及資金往來資料，可以掌握不動產的買賣實際價格，尤其是房屋交易，依現行規定是採實價課稅規定。買房子向銀行融資時，銀行會依擔保物的實際價格評估，因此向金融機構調閱相關資料，有助掌握實際交易價格，對打炒房、課奢侈稅，大有幫助。

全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 不動產查稅／買賣契約 調度有據 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=247931#ixzz1Zrh7042K

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報載：繼承股票遺產價值 按當日淨值

報載：繼承股票遺產價值 按當日淨值

鄭志明：未上市、未上櫃且非興櫃公司股票，獨資、合夥商號，其遺產價值如下文計算其遺產價值；但若為上市、上櫃則以其死亡日之收盤價格計算。

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【經濟日報╱台北訊】

2011.10.05 04:08 am

新北市新莊區林小姐問：未上市、未上櫃且非興櫃公司股票，獨資、合夥商號，其遺產價值應如何定？

北區國稅局新莊稽徵所答覆：未上市、未上櫃且非興櫃公司股票，遺產價值以被繼承人死亡日公司的資產淨值計算。獨資、合夥商號的投資也是這樣處理。土地、房屋價值，應依照死亡日當期的公告土地現值及房屋評定標準價格計算，當公告現值大於帳面價值時，應依照死亡日當期的公告土地現值或房屋評定標準價格計算，扣除土地增值稅準備，但在帳面價值高於公告現值時，就以帳面價值為準；另外公司累積未分配盈餘數額，應該以國稅局核定為準。服務電話：0800-000321。

【2011/10/05 經濟日報】@ http://udn.com/

全文網址: 稅務問答／繼承股票遺產價值 按當日淨值 | 稅務法務 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN10/6632439.shtml#ixzz1Zrfk0pjb

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