2015年11月25日 星期三

重購退稅-該買先生的名字還是太太的好呢?

重購退稅-該買先生的名字還是太太的好呢?
問:
張先生有兩個小孩都上國中了,漸漸覺房子空間不夠居住,便在原有住家附近看中另一棟房子,並以太太名字購買。而原先所居住的名字係以先生名義登記,準備要將其賣掉,以減輕貸款壓力。在一次朋友的聊天中,聽到可以利用「重購退稅」的方式,將賣掉房子時應繳納的土地增值稅退回,於是經朋友推薦來本事務所詢問相關法令細節。

鄭志明地政士:
先講結論,張先生將來若將原有房子賣掉,其應繳納之土地增值稅「重購退稅」,在適用法令上恐有疑慮,說明如下:
依土地稅法第35條,規定了「重購退稅」之相關適用條件,若符合該適用條件,當然可以依法申請「重購退稅」。
該法條適用條件不管是「先買後賣」或「先賣後買」均可適用,但應以同一所有權人為限,即登記名義人需為同一人。以張先生之案例,新購之土地係以配偶名義登記,但原有之房子係登記於先生名下,買賣之登記名義人並不是同一人,適用法令恐有疑慮。
張先生另提議若將原有之房子以配偶贈與方式,先將先生名下之原有房子贈與配偶後,再以配偶之名義賣出,此時是否適用「重購退稅」之條件。
依財政部於88/09/07台財稅第881941465號函解釋:「…有關先購後售,既準用第1項之規定,仍應以土地所有權人於購買土地時,已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍;…」。該函意即,張太太於新購房子時即應持有供自用住宅使用之土地,若於新購後再購買或自其配偶受贈他筆土地後再出售,核其情形係2次取得土地後再出售第2次取得之土地,與上開條文規定先售後購或先購後售,應以已持有自用住宅用地之立法意旨不合,應無土地稅法第35條重購自用住宅用地退還已繳納土地增值稅規定之適用。

結論:買誰的名字,很重要,若為感情故,夫妻倆說好即可。但若有考量到稅額之多少,請多詢問專業人士為妙。

2015年6月23日 星期二

房地合一課徵所得稅制度

房地合一課徵所得稅制度
壹、個人部分
一、課稅範圍(含日出條款)
(一)出售房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地。
(二)105.1.1日起交易下列房屋、土地者:
1.    105.1.1日以後取得者。
2.    103.1.1日之次日以後取得,且持有期間在2年以內者。
二、課稅稅基
房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額
三、課稅稅率
(一)境內居住者:
1.    持有期間≦1年:稅率45%
2.    1<持有期間≦2年:稅率35%
3.    2<持有期間≦10年:稅率20%
4.    持有期間>10年:稅率15%
※境內居住者係指符合下列條件之一者:
(1)  在中華民國境內有住所,並經常居住中華民國境內者。
(2)  在中華民國境內無住所,而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者。
(二)非境內居住者:
1.    持有1年以內:稅率45%
2.    持有超過1年:稅率35%
※非境內居住者係指境內居住者以外之個人。
(三)境內居住者自住房屋
1.    減免:
(1)  個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。
(2)  按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在400萬元以下免稅;超過400萬元部分,按10%稅率課徵。
(3)  6年以內1次為限。
2.    重購退稅
(1)  換大屋:全額退稅(與現制同)
(2)  換小屋:比例退稅。
(3)  重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。
四、課稅方式
分離課稅,所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報繳納。
五、朝野協商增修部分
(一)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易期間在2年以下之房屋、土地及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地按20%稅率課徵。
(二)繼承或受遺贈取得者,得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
(三)課稅收入循預算程序用於住宅政策及長期照顧服務支出。
貳、營利事業部分
一、課稅範圍
同個人
二、課稅稅基
房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額
三、課稅稅率
(一)17%(與現制同)
(二)總機構在中華民國境外之營利事業:
1.    持有1年以內:稅率45%
2.    持有超過1年:稅率35%
四、課稅方式
併入年度結算申報課稅(與現制同)

※圖參考財政部網站;文字由計然地政士事務所整理。

2015年6月22日 星期一

簡單看懂-房地合一稅

簡單看懂-房地合一稅
壹、103.1.1以前取得者(舊制)
一、適用舊制:
103.1.1日以前取得者。
二、課稅方式
結算申報,房屋交易所併入綜合所得總額按5%~45%累進稅率課稅。
三、課稅所得
(一)出售土地:免納所得稅。
(二)出售房屋:依交易時成交價額及成本費用核實計算;無法證明原始成本者,依規定設算所得。
貳、103.1.2~104.12.31取得者(緩衝)
一、適用舊制:
(一)103.1.2~104.12.31日取得→105.1.1日以前出售者。
(二)103.1.2~104.12.31日取得→105.1.1日以後出售且持有超2年者。
二、適用新制:
(一)103.1.2~104.12.31日取得→105.1.1以後出售且持有2年以內者。
參、105.1.1以後取得者(新制)
一、適用新制:
105.1.1日以後取得者。
二、課稅方式:
分離課稅,所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報納稅。
三、課稅所得:
房地所入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額
四、稅率:
(一)持有期間≦1年:稅率45%
(二)1<持有期間≦2年:稅率35%
(三)2<持有期間≦10年:稅率20%
(四)持有期間>10年:稅率15%
(五)調職、非自願離職或其他非算願因素、或與營利事業合建於2年內出售:稅率20%
五、自用住宅減免:
(一)個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。
(二)課稅所得在400萬元以下免稅;超過400萬元部分按10%課徵。
(三)6年內以1次為限。
六、重購退稅:
(一)換大屋:全額退稅(與現制同)
(二)換小屋:比例退稅。
(三)重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。

※圖參考財政部網站;文字由計然地政事務所整理。

2015年3月25日 星期三

什麼病秧子、什麼書呆子,根本就是狼羔子

什麼病秧子、什麼書呆子,根本就是狼羔子
古人云:老不讀三國,因為三國裡總說一些陰謀詭計,都已活了一把年紀,人情事故看多識多,如再多讀這些故事,不免狡猾狡猾的。就如下面所述,要如何忽悠一個人,信該如何寫呢?

孫吳為討還荊州,時孫吳大都督呂蒙「裝病」,被孫權公開的召回建業治病,時呂蒙向孫權推薦陸遜接替他的位置,說到陸遜此人「意思深長」、「才堪重任」、「未有遠名」。不曉得的人,可能僅以為其為書呆子沒什名氣,認識其才能者才知其深謀遠慮,沉的住氣。於是上任後,陸遜即寫了一封忽悠至極的信給當時「降于禁、斬龐德,水淹七軍,威震華夏」守荊州的大將軍關羽,信內容如下:

「樊城一仗,于禁等被俘獲,遠近無不佩服將軍的功勛,足以留芳百世。但曹操是個狡猾的人,不會甘心失敗,恐怕要增調援兵,以求一逞,雖說曹軍師老,還很強悍。從另一方面來說,戰勝之後,常會出現輕敵觀念。古人用兵,越勝利越警愓,希望將軍多方面考慮方略,以獲全勝。我是一個書生,沒有能力負此重任,幸而同將軍這樣本領強、名望高的人相鄰,願意把想到的說給將軍,雖然不一定合適,可供參考,希望將軍能多加指教。」

你看要忽悠一個人,首先就得把你捧得高高的,等尾巴翹高高後,還不忘提醒你要怎樣怎樣,最後再貶低自己,以讓對方失去戒心。想關將軍看了以後不免要笑,孫吳這真是一代不如一代,周瑜是個人才,可惜是個短命鬼,換個魯肅也是人才,但是是個和事佬,魯肅死了換呂蒙,也是打過仗的,可惜是個病秧子,還沒打就病了,最後換個陸遜,卻是個書呆子。可是關將軍萬萬沒想到,等失去戒心,而將部隊增援至襄樊後,什麼病秧子、什麼書呆子,根本就是狼羔子,狠著呢!

(參考 羅貫中的三國演義 柳春藩的三國小全史 易中天的品三國)


「重購自用住宅」扣抵稅額之優惠有那些規定?

「重購自用住宅」扣抵稅額之優惠有那些規定?
財政部台北國稅局今天的稅務新聞:
民眾重購自用住宅,若符合所得稅法第17條之2規定,可享有重購自用住宅扣抵稅額之優惠
財政部臺北國稅局表示,民眾重購自用住宅時,房屋所有權人或其配偶、受扶養直系親屬於該地址辦竣戶籍登記,不論先買後賣或先賣後買,只要房屋出售前1年內無出租或供營業使用,且重購或出售之所有權登記日期相距期間在2年以內,重購房屋價格超過出售價格者,出售房屋所應繳納之綜合所得稅可享有扣抵的優惠。
該局說明,重購自用住宅扣抵稅額以納稅義務人出售自用住宅年度,因增列該筆財產交易所得後增加之綜合所得稅額為限,但原財產交易所得已依規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。這項優惠不論是以納稅義務人本人或其配偶名義出售自用住宅,而另以本人或配偶名義重購者,均可適用。
該局進一步指出,納稅義務人應檢附向地政機關辦理移轉登記之契約書影本,向戶籍所在地稽徵機關辦理扣抵或退還已納綜合所得稅;其扣抵年度或退還年度,於先買後賣者,為賣出之所有權移轉登記年度,於先賣後買者,為買入之所有權移轉登記年度。
該局舉例,甲君於102年1月出售自用住宅1戶,該房屋買進成本為500萬元,賣出價格為600萬元(皆不含土地價款),102年度申報出售自用住宅財產交易所得為100萬元,103年5月甲君之配偶購買房屋1戶供自住使用,房屋價款為650萬元(不含土地價款),重購之自用住宅價額高於原出售之自用住宅價額(即650萬元>600萬元),此時甲君103年度即可申報扣抵或退還102年度已納財產交易所得之綜合所得稅額。其重購自用住宅扣抵稅額之計算說明如下:
102年之應納稅額(包括出售自用住宅之財產交易所得)=(A)
102年之應納稅額(不包括出售自用住宅之財產交易所得)=(B)
103年度重購自用住宅之可扣抵或退還之稅額=(A)-(B)
(聯絡人:文山稽徵所蘇股長;電話2234-3833分機301)
更新日期:2015/03/24
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將上文再整理一下:
如何享用重購自用住宅扣抵稅額
    重購自用住宅除了土地部分可退土地增值稅以外,房屋的部分也有扣抵綜合所得稅額的優惠。
符合條件(須同時符合下列條件)
(一)出售或重購之房屋係以納稅義務人本人或其配偶名義登記的。
(二)納稅義務人出售或重購之房屋均須為自用住宅。
(三)納稅義務人出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。
(四)於出售自用住宅房屋完成移轉登記日起2年內重購者,先購後售者也適用。
(五)重購自用住宅的房屋其價額超過原出售價額者。
扣抵限額
    重購自用住宅扣抵稅額以納稅義務人出售自用住宅年度,因增列該筆財產交易所得後所增加的綜合所得稅額為限。但原財產交易所得已依規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。其計算公式:
(A)出售年度的應納稅額(包括出售自用住宅房屋之財產交易所得)。
(B)出售年度的應納稅額(不包括出售自用住宅房屋之財產交易所得)。
(C) (A)-(B)=重購自用住宅之房屋可扣抵或退還稅額
應檢附之證件
(一)戶口名簿影本。
(二)房屋所有權狀影本。
(三)重購及出售自用住宅房屋之買賣契約書及收付價款證明影本;或向地政機關辦理移轉登記買入、賣出之契約文件影本。(以2次登記日計算,相距期間應為2年內)。委建房屋如無法取得地政機關移轉登記之契約文件影本,應以委建契約、建築執照及使用執照影本代替,並以建物總登記所屬年度,視為重購自用住宅完成移轉登記年度。
您不可不知的相關規定
 (一)納稅義務人出售自用住宅房屋,於2年內重購樓房乙棟,其中第1層出租或供營業使用,第2、3層供自用住宅使用,如該2、3層之房屋價款超過原出售自用住宅價款者,仍可以適用重購抵稅。
(二)納稅義務人出售自用住宅的房屋後,以自建方式取得自用住宅之房屋,得適用本項之規定。
(三)納稅義務人及其配偶分別出售自用住宅2棟,並於2年內重購自用住宅乙棟以上,重購房屋總價超過出售房屋總價額者,原出售自用住宅所繳納之綜合所得稅額,可適用重購自用住宅扣抵稅額。
(四)納稅義務人以本人或其配偶名義出售自用住宅之房屋,而另以其配偶或本人名義重購者,仍得適用重購自用住宅扣抵稅額之規定。
(五)申請扣抵或退還之綜合所得稅額,係指出售該年度(以所有權完成移轉登記日所屬年度為準)綜合所得稅確定時,因增列該財產交易所得後所增加之綜合所得稅額。

(六)申請扣抵或退還年度,先售後購者,為重購之所有權移轉登記年度;先購後售,為出售之所有權移轉登記年度。

2015年3月24日 星期二

大陸地區繼承人如何繼承臺灣地區人民之遺產?

大陸地區繼承人如何繼承臺灣地區人民之遺產?
問:易小姐為大陸地區嫁給台灣人之配偶,不久前因先生過逝,詢問其可以繼承先生之遺產嗎?
答:依行政院大陸委員會網站,說明如下:
(一)  大陸地區繼承人應在大陸當地之公證處辦理親屬關係公證書委託公證書有關親屬關係公證書,應依繼承人親等之不同,載明被繼承人在大陸有無配偶、子女、父母、兄弟姐妹及其存歿情形;委託公證書係因大陸地區人民來臺之許可範圍及停留時間而有所限制,故宜委託在臺親友或律師辦理。接著將上述兩項公證書向海基會申請驗證。
(二)  大陸地區繼承人應在繼承開始(即被繼承人死亡時)起3年內,向被繼承人死亡時在臺灣地區戶籍所在地地方法院提出繼承之表示依兩岸條例第66條規定,大陸地區人民繼承臺灣地區人民之遺產,如果自繼承開始起,超過3年期間未向法院為繼承表示,則視為拋棄繼承權利,之後便不能再要求繼承。
(三)  提出繼承表示後,法院將審核身分後通知是否准予備查。如收到准予備查之通知,得依規定向遺產管理人要求計算並交付遺產:大陸繼承人如已收到法院發給准予備查通知,可以提出此通知向遺產管理人要求計算、交付遺產。依規定在臺若無其他繼承人(包含同順位與後順位繼承人)時,此時應如何選定法定遺產管理人,則按被繼承人身分不同而適用不同的規定,倘被繼承人為一般民眾時,依據兩岸條例第67條之1,應以財政部國有財產局為遺產管理人;若被繼承人為現役軍人或退除役官兵時,如此時大陸地區繼承人因故不能管理遺產時,則分別由國防部後備司令部或行政院國軍退除役官兵輔導委員會管理遺產。如有應繳遺產稅或贈與稅時,應向稅捐稽徵機關辦理。
(四)  若法院審核不符裁定駁回時,當事人不服裁定者,可在收到通知後10日內向原法院提出抗告,抗告狀中應載明不服之理由及證據。
(五)  另外,取消大陸配偶繼承不得逾200萬元的限制:考量大陸配偶本於婚姻關係的生活及財產權益,自98年8月14日起,取消大陸配偶繼承不得逾200萬元的限制,並放寬長期居留的大陸配偶可以繼承不動產。
-------------------------------------------------------------------------------
    依行政院之解釋,大陸地區之人民是可以繼承台灣地區人民之遺產,但需經法院備查。
另大陸地區人民原則上只能繼承現金並以新台幣200萬元為限,例外若有以不動產為遺產者,其遺產中,有以不動產為標的者,應將大陸地區繼承人之繼承權利折算為價額。但其為臺灣地區繼承人賴以居住之不動產者,大陸地區繼承人不得繼承之。
    何為「賴以居住之不動產者」,依內政部內授中辦地 字第 0990050761 號:「有關涉及兩岸人民不動產繼承案之台灣地區繼承人賴以居住不動產之認定,如遺產中有超過一戶住宅之不動產者,除臺灣地區繼承人與大陸地區繼承人就『賴以居住之不動產 』之認定達成協議,有確實證明文件,得依法辦理繼承登記外,應由臺灣地區繼承人以司法途徑確認其不動產是否為『賴以居住之不動產』後,再辦理繼承登記。」之反面解釋。基於旨揭法條但書規定既係為優先保障臺灣地區繼承人之繼承權,又是否為臺灣地區繼承人「賴以居住」為一事實,本案除臺灣地區繼承人與大陸配偶已就該不動產非屬臺灣地區繼承人「賴以居住之不動產」之認定達成協議,並有確實證明文件,或經司法途徑確認非屬臺灣地區繼承人「賴以居住之不動產」外,地政機關不得受理大陸配偶申辦該遺囑繼承登記。」。
    但若該繼承人為大陸地區人民為台灣地區人民之配偶則依兩岸關係條例第67條最後一項規定:一、不適用第一項及第三項總額不得逾新臺幣二百萬元之限制規定。二、其經許可長期居留者,得繼承以不動產為標的之遺產,不適用前項有關繼承權利應折算為價額之規定。但不動產為臺灣地區繼承人賴以居住者,不得繼承之,於定大陸地區繼承人應得部分時,其價額不計入遺產總額。三、前款繼承之不動產,如為土地法第十七條第一項各款所列土地,準用同條第二項但書規定辦理。

    經取得法院備查,亦符合法令規定即可繼承遺產,但仍應依兩岸關係條例第60及61條規定申報及繳納遺產稅。配偶若有取得不動產者,另行向該管地政事務所申辦繼承登記,但另行提供行政院上述解釋所應取得之文件憑以登記。

2015年3月9日 星期一

豪宅實價課稅範圍 擴大

豪宅實價課稅範圍 擴大
鄭志明:去年有談到相同之主題:
如今財政部又降低對於「豪宅」的認定標準如下:所謂「豪宅」:台北市售價逾7千萬(去年8千萬),新北市售價逾6千萬(去年8千萬)、其他縣市逾4千萬(去年5千萬)的房子。既然是豪宅,當然課稅就要用較高的稅率。整理一下目前所看到的資料關於財政交易所得稅該如何課徵:(僅就建物價值部分)
1.有買及賣的成交資料:依實際之獲利扣除成本計算之。(核實認定)。
2.無取得當時之成本且為豪宅:以建物價值乘以15%計算其出售房屋之所得額。
3.無取得當時之成本且非為豪宅:按房屋評定現值之一定比例計算其所得額。
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豪宅實價課稅範圍 擴大
2015-03-09 03:49:27 經濟日報 記者陳美珍/台北報導
財政部今年下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻,擴大豪宅實價課稅範圍。雙北部分,原售價逾8,000萬元才視為豪宅,新規定是台北市改以售價逾7,000萬元、新北市逾6,000萬元者,就要納入實價課稅對象。

圖/經濟日報提供
雙北以外縣市售價從逾5,000萬元降為4,000萬元,即視為豪宅。
豪宅交易利得實價課稅新標準,今年5月申報去年個人綜合所得稅時即需適用。豪宅範圍擴大後,去年出售高價房屋者,所得稅負將會上升。外界認為,此舉代表財政部加大打炒房力道。
財政部指出,豪宅認定門檻調降,是比照中央銀行管控房市貸款措施,重新對豪宅定義。新設「豪宅」門檻,較上年度下降1,000萬至2,000萬元。財政部下修豪宅實價課稅申報門檻後,售價達到財政部所訂標準者,將無法再按偏低的房屋評定現值繳納售屋所得稅。
根據財政部所訂售屋交易利得課稅規定,僅有完全無法舉證買進與賣出價金的不動產交易案件,才可以依照房屋評定現值的一定比率,計算售屋所得繳稅。
財政部指出,去年出售高價豪宅的納稅人,在實價課稅原則下,即使未舉證成本,也需以房地出售實際總價乘上房地比(即房屋評定現值/房屋評定現值+土地公告現值),計算屬於房屋的售價,再依15%的推計率計算售屋利得,並按5%至40%的所得稅率,繳納售屋所得稅。
舉例來說,出售台北市售價2億元的豪宅,納稅人未舉證買進成本,假設按其總價得出房地比為房屋30%、土地70%,即2億元售價中,6,000萬元屬於房屋的交易價金,納稅人即需以6,000萬元乘上15%的所得推計率,算出售屋利得900萬元,再按40%的所得稅率計算,應繳納的利得稅為360萬元。
另外,以台北市為例,無法舉證買賣價金的一般房屋,其售屋利得是以房屋評定現值的42%計算,若屬台北市政府認定的高級住宅則為48%。鑑於北市去年房價波動不大,103年度兩項標準維持不變;其他縣市則呈現微調,調升幅度約只有1到2個百分點。

2015年2月2日 星期一

龍之為物,可比世之英雄

時酒至半酣,忽陰雲漠漠,聚雨將至。從人遙指天外龍掛,操與玄德憑欄觀之。
操曰:「使君知龍之變化否?」
玄德曰:「未知其詳。」
操曰:「龍能大能小,能升能隱;大則興雲吐霧,小則隱介藏形;升則飛騰於宇宙之間,隱則潛伏於波濤之內。方今春深,龍乘時變化,猶人得志而縱橫四海。龍之為物,可比世之英雄。玄德久歷四方,必知當世英雄。請試指言之。」
玄德曰:「備肉眼安識英雄?」
操曰:「休得過謙。」,「使君既不識其面,亦聞其名。」…
操鼓掌大笑曰:「此等碌碌小人,何足掛齒!」
玄德曰:「捨此之外,備實不知。」
操曰:「夫英雄者,胸懷大志,腹有良謀,有包藏宇宙之機,吞吐天地之志者也。」
玄德曰:「誰能當之?」
操以手指玄德,後自指,曰:「今天下英雄,惟使君與操耳!」
玄德聞言,吃了一驚,手中所執匙箸,不覺落於地下。

(三國演義)


2015年1月26日 星期一

公設地可抵繳的稅額?

公設地可抵繳的稅額?
吳先生問:
    吳先生的父親於3年前曾購買一塊公共設施保留地,其父親不幸於去年底過逝,留下一些遺產,經計算其遺產總額為5,000萬元左右,而其遺產稅之應納稅額經計算約為300萬左右。由於吳先生的父親財產大部份均為不動產,故於納稅時若以現金繳納確有困難,欲以生前所購置之公共設施保留地來抵繳遺產稅,經計算該公共設施保留地之公告現值合計約為200萬,吳先生問,該公共設施保留地可全部抵繳遺產稅嗎?
地政士答:
    依遺產及贈與稅法第30條規定:「…遺產稅或贈與稅應納稅額在三十萬元以上,納稅義務人確有困難,不能一次繳納現金時,得於納稅期限內,就現金不足繳納部分申請以在中華民國境內之課徵標的物或納稅義務人所有易於變價及保管之實物一次抵繳。…」。吳先生之應納稅額為300萬左右,且繳納現金確有困難,得申請以實物抵繳遺產稅。
    另依遺產及贈與稅法施行細則第 44 條規定:「被繼承人遺產中依都市計畫法第五十條之一免徵遺產稅之公共設施保留地,納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款。…得抵繳之遺產稅或贈與稅款,以依下列公式計算之金額為限:
公共設施保留地得抵繳遺產稅或贈與稅之限額=依本法計算之應納遺產稅額或贈與稅額x(申請抵繳之公共設施保留地財產價值÷全部遺產總額或受贈財產總額)。」

    依規定計算吳先生可抵繳之遺產稅額為12萬元【300萬元×(200萬元/5000萬元)】。