贈與農地要免稅不可不知

贈與農地要免稅不可不知

鄭志明地政士：

當事人蔡先生於民國100年11月將名下之農地贈與給子女，當時確實依法向當地區公所申領「農業用地作農業使用證明書」並依法辦理農地移轉免徵贈與稅。不料卻於近日收到國稅局通知書，要補課贈與稅及罰鍰。國稅局表示該贈與土地於民國100年10月即掛號通知要辦理區段徵收之協議價購，而蔡先生卻於100年11月將該土地贈與子女，並未符合農業發展條例第38條之1第一項規定，故依法要課徵贈與稅。

蔡先生很難接受這種天上掉下來的債務，深覺當時應請教專業的地政士做諮詢，以避免這種事的發生。

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贈與農地要免稅不可不知

財政部臺北國稅局表示，農業用地經依法律變更為非農業用地後，須同時取得(1)都市計畫主管機關核發符合農業發展條例第38條之1第1項規定情形之證明，及(2)農業主管機關核發該土地作農業使用證明書，所贈與之該農業用地，始得申請適用不計入贈與總額而免徵贈與稅。

該局指出，農業發展條例第38條第2項規定，作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定繼承人（即直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹或祖父母）者，其土地及地上農作物之價值，免徵贈與稅。故贈與人為一般農地之贈與，經向農業主管機關取得「農業用地作農業使用證明書」（核發單位：市政府區公所）後，即可申請依遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定不計入贈與總額而免徵贈與稅。若所贈與之土地原屬農業用地，惟已依法變更為非農業用地，縱變更後仍合法持續為農業使用者，除檢具該土地作農業使用證明書（核發單位：市政府產業發展局）外，應另取得都市計畫主管機關核發該土地符合農業發展條例第38條之1第1項第1款或第2款規定之證明，始可申請適用免徵贈與稅。

該局舉例說明，贈與人甲於104年贈與土地與胞弟乙，並檢附臺北市政府產業發展局核發之「土地作農業使用證明書」，向該局申請適用不計入贈與總額，嗣經該局查得系爭土地已由農業用地變更為非農業用地，乃向都市發展局查詢，發現系爭土地並不符合農業發展條例第38條之1第1項各款情形之一，遂依法發單補徵贈與稅。

該局呼籲，多數納稅義務人誤認贈與作農業使用之土地，僅取得農業主管機關出具之農業使用證明書即可符合免徵贈與稅規定，疏未查明該土地是否經依法由農業用地變更為非農業用地，而應另檢附都市計畫主管機關出具之證明，始得適用免徵贈與稅之規定。故納稅義務人在贈與土地時，應先瞭解相關免稅規定並取得完備之證明文件，避免不符合免稅規定而遭核定補徵。

（聯絡人：法務二科林稽核；電話2311-3711分機1903）

文章網址：https://www.mof.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=137&pid=75416

房子出租了，那稅該如何計算？

房子出租了，那稅該如何計算？

楊先生問：

楊先生有一店面，預計每月出租5萬元給A公司來做店面使用。

A公司說明，訂約後的租金，要扣除租賃稅10%及1.91%的健保補充保費，實際上每月支付給楊先生的租金為44,045元。

楊先生有些不懂，特來詢問，關於出租房屋稅的計算方式。

鄭志明地政士答：

關於個人將房屋出租，其該有的稅賦，整理如下：

《個人出租給個人》

假設月租5萬元來計算，

租約簽定每月租金： 50,000元

年租金收入：50,000*12=600,000元

隔年5月申報綜合所得：

租賃所得：租金收入600,000元*(1-43%) = 342,000元

※43%為租賃必要的損耗及費用。規定在每年「一百零五年度財產租賃必要損耗及費用標」

※個人出租給個人無健保補充保費的問題。

《個人出租給公司》

應由「公司」每月支付給「個人」的房租中先預扣10%的稅金，公司再將預扣之稅款，在每月10日之前繳納給國庫。

在隔年一月底之前，「公司」必須依規定填寫扣繳暨免扣繳憑單，向稽徵機關申報，並將扣繳憑單送交給您。

而您在申報個人綜合所得稅時，也必須依據扣繳憑單上的「租金收入」及「扣繳稅款」納入您個人綜合所得中申報。

當然，「扣繳稅款」因為是您預繳的稅款，所以可以自您每年應納稅額中再做扣除。

健保補充保費係在單次給付租金金額達新臺幣二萬元者，應按規定之補充保險費率扣取補充保險費，並於給付日之次月底前填具繳款書，向保險人繳納。其費率為1.91%。

所以，一般來講在訂定租約時，事先約定每月的租金費用是要『含稅』或『不含稅』

現假設月租5萬元來計算，分別說明『含稅』或『不含稅』

※10%規定在「各類所得扣繳率標準第2條」。

※超過2萬才要扣繳，規定在「各類所得扣繳率標準第13條」。

※【個人出租給公司】

一、個人出租給個人：無補充保費問題。

二、個人出租給公司：

(一)二萬元以上。全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法第4條。

(二)費率：1.91%(105.1.1起) 。健康保險法第33條。

(一)    含稅：

所謂含稅，意是說月租5萬元，包含房客每月要幫您代扣的10%租賃稅及1.91%的健保補充保費。

租約簽定每月租金： 50,000元

每月實拿的租金：50,000元*｛1－（10%扣繳率＋1.91%補充保險費率）｝=44,045元

扣繳憑單的租金收入：50,000*12=600,000元

扣繳稅款：5,000*12=60,000元

健保補充保費：50,000元*1.91%*12月=11,460元

隔年5月申報綜合所得：

租賃所得：租金收入600,000元*(1-43%) = 342,000元

預繳之扣繳稅款5,000*12=60,000元，可自該年度應納之所得稅中扣除。

(二)    不含稅：

所謂不含稅，意是說月租5萬元，要實拿5萬元，不包含房客每月要幫您代扣的10%租賃稅及1.91%的健保補充保費。相對的表示，租金必須提高！

租約簽定每月租金： 50,000元÷｛1－（10%扣繳率＋1.91%補充保險費率）｝=56,760元

每月實拿的租金：56,760 *｛1－（10%扣繳率＋1.91%補充保險費率）｝= 50,000元

扣繳憑單的租金收入：56,760元*12月=681,120元

扣繳稅款：56,760元*10%*12月=68,112元

健保補充保費：56,760元*1.91%*12月=13,009元

隔年5月申報綜合所得：

租賃所得：租金收入681,120元*(1-43%) = 388,238元

預繳之扣繳稅款56,760元*10%*12月=68,112元，可自該年度應納之所得稅中扣除。

贈與千萬別搞錯了！

贈與千萬別搞錯了！

鄭志明地政士：

所謂每人每年贈與稅免稅額220萬是指

每人：指的是贈與人。

每年：指的是每年1月1日至當年12月31日。

免稅額：220萬元。

千萬別搞錯了，否則經查獲會補罰。

以下即一例。

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每人每年贈與稅免稅額220萬元是以贈與人年度贈與總額計算，而非以受贈人年度受贈金額計算

      本局表示，依遺產及贈與稅法第22條規定，贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元，即贈與稅免稅額是以贈與人每年220萬元為限，也就是贈與人自每年1月1日起至12月31日止，不論贈與給多少人，只要所贈與之金額累計不超過220萬元，即可免納贈與稅。
      本局查核發現，甲父育有5名子女，於102年贈與土地予長子，公告土地現值210萬元，另無償為次子及3名女兒繳納保險費各50萬元，甲父誤以為只要每位受贈子女受贈金額達220萬元，才需申報贈與稅，經國稅局通知後仍未辦理申報。本局依遺產及贈與稅法第4條、第5條規定，核課甲父102年度贈與總額410萬元、贈與稅額19萬元，並處罰鍰。
      本局再次提醒納稅義務人，如有前述之贈與稅免稅額誤認情事，在未經檢舉或稽徵機關進行調查前，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報補繳稅款，以免受罰。如有任何申報問題，請撥打免費服務電話：0800-000321洽詢。
新聞稿聯絡人：審查二科   徐股長
聯絡電話：(03)3396789轉1426

北區國稅局 原文網址：https://www.ntbna.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/1281/6855703727539371933

贈與節稅當年爽 現在淪查稅肥羊！

贈與節稅當年爽 現在淪查稅肥羊！

鄭志明地政士：

現政府的便民措失做的很好，很多的不動產移轉案件，當事人都想說自己辦理即可，不清楚的地方，再詢問政府相關人員即可，殊不知可能會有被查稅補罰的風險。

如贈與案件來說，牽涉到的稅賦問題即有土地增值稅、契稅、贈與稅、政府規費、將來要賣時考慮的房地合一稅。是用買賣視用贈與移轉好、還是支付價金用買賣移轉、還是直接贈與移轉即可，是留待將來遺產繼承好還是生前贈與好。土地贈值稅可否採用自用的優惠稅率、贈與稅是否有節稅方式，種種問題其實是要綜合考量，才能做出比較正確的判斷。

若當事人要向政府官員詢問相關問題，最直接的盲點即，你詢問增值稅該政府官員即只回答增值稅問題，你詢問贈與稅該政府官員即只回答贈與稅問題，每個單位即只回答自己掌管的事務，但問題是一個案件其稅務及相關規劃是連結在一起，缺乏綜合考量，有可能會有錯誤的判斷，等接獲稅務單位的查稅，往往都為時已晚，得不償失。

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贈與節稅當年爽 現在淪查稅肥羊

2017-06-11 13:03:14 經濟日報 記者游智文╱即時報導

近年不少人熱衷買房送子女，以節省贈與稅。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，房屋贈與目標明確，稽查容易，一查到補稅金額都很高，現在已成查稅肥羊。

她說，最近就有一案例，有一位父親買房送兒子，用評定現值209萬元申報贈與稅，由於個人贈與有220萬元免稅額，不用課稅。

兒子在兩年後以1100多萬元把房子賣掉，由於近年房價下跌，售價低於父親當年買價，兒子計算後，自認為屬於財產交易損失，沒有申報綜合所得稅。

徐佳馨表示，贈與的房子只要交易，由於數量較少，國稅局多會追查，個案沒申報更是稽查重點，最後國稅局即以209萬作為兒子財產交易的成本，計算財產交易所得890萬餘元後補稅並處罰，以稅率40%來計算，單是補稅金額就至少356萬元。

徐佳馨說，不動產贈與因以公告現值做為課稅基準，和市價有極大落差，近年相當風行。受贈者不賣就沒問題，但只要出售，當時省下的贈與稅，事後多得連本帶利吐出來。

文章出處：https://house.udn.com/house/story/5916/2517346

保險是否只要有指定受益人，均免課遺產稅？

保險是否只要有指定受益人，均免課遺產稅？

常有客戶詢問？被繼承人(要保人)於生前所購買之保險，有指定受益人，是否在死亡時，得將該筆保險列入不計入遺產總額。

依國稅局說明：

(一) 法條依據：遺產及贈與稅法第16條第9款：「左列各款不計入遺產總額：…九、約定於被繼承人死亡時，給付其所指定受益人之人壽保險金額、軍、公教人員、勞工或農民保險之保險金額及互助金。」。

(二) 實質課稅原則：死亡人壽保險金是否列入遺產課稅，應依實質課稅原則來認定，一般具有下列特徵應計入遺產課徵：

1.重病投保。  2.躉繳投保。  3.舉債投保。  4.高齡投保。

5.巨額投保。  6.短期投保。  7.密集投保。  8.保險費高於或等於保險金。

夫妻離婚 土地移轉要課徵土地增值稅嗎？

夫妻離婚 土地移轉要課徵土地增值稅嗎？

江太太問：

江太太與先生談好了要協議離婚，離婚條件之一即現登記在先生名下的房子要過戶給太太，但又擔心，房子之移轉不知要繳納多少的土地增值稅，於是在簽訂離婚協議書前，先確認清楚。

鄭志明地政士：

夫妻於婚姻關係存續中，所訂立的贈與契約雖於簽訂離婚協議後始申報土地增值稅，仍適用土地稅法28條之2規定，得申請不課徵土地增值稅，但需在訂立契約後30日內向稅捐處申報土地移轉現值。

另夫妻雙方亦可依民法1030-1條規定，主張夫妻剩餘財產差額分配請求權，於申報移轉現值時，主張不課徵土地增值稅。(財政部980117台財稅字第09704115110號函)

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土地稅法28條之2第一項：

配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

財政部980117台財稅字第09704115110號函：

夫妻離婚，夫或妻一方依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權，於申報土地移轉現值時，可比照本部96年12月26日台財稅字第09604560470號令申請不課徵土地增值稅。

財政部961226台財稅字第09604560470號函：

一、夫妻一方死亡，生存配偶依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權，於申報土地移轉現值時，應檢附其與全體繼承人協議給付文件或法院確定判決書，並准依土地稅法第28條之2規定，申請不課徵土地增值稅。

二、有關生存配偶申報移轉現值之審核，其於生存配偶與全體繼承人訂立協議給付文件之日起30日內申報者，以訂立協議給付文件日當期之公告土地現值為準；逾訂立協議給付文件之日30日後始申報者，以受理機關收件日當期之公告土地現值為準；依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。至原地價之認定，以應給付差額之配偶取得該土地時核計土地增值稅之現值為原地價。

出售預售屋應申報房地合一稅嗎？

出售預售屋應申報房地合一稅嗎？

陳太太問：

陳太太於一年前購買了一戶位於文山區的預售屋，嗣後由於經濟因素，欲將該預售屋出售，詢問，出售後若有賺錢是否要向國稅局申報房地合一稅？

鄭志明地政士答：

預售屋的買賣是一種預為將來可請求登記為房屋所有權人的「權利」，與一般房地的買賣性質不一樣。因此預售屋的買賣應屬財產權的交易，應依所得稅法第14條第1項第7類規定，於隔年5月依所得稅法第71條規定辦理綜合所得稅結算申報。

故陳太太所出售的預售屋非房地合一稅之課稅標的，而是應於隔年5月分辦理綜合所得稅結算申報時以財產交易所得併計申報。