估價所用的方法

估價所用的方法

作者：鄭志明

估價師在進行估價時

總得運用一些方法

而這些方法是必須經過驗證的

運用這些方法理論進行推演試算

最後獲得該不動產的價格

而此價格也正符合其應有的價值

那估價常運用的方法有那些呢

一、比較法

估價師會搜集與勘估標的

同一供需圈近鄰地區相同或類似的案例

來進行比較分析

比較項目為「情況調整」「價格日期調整」「區域因素調整」及「個別因素調整」

總之就是把這些搜集來的案例

經過上述調整後最後即可趨近於勘估標的的價格了

二、收益法

即運用投資收益的觀念來進行分析

我們可以這麼思考

我有一筆錢放在銀行

根據銀行的年利率

銀行每年即會給我一筆利息

那反過來

我每年所得到的利息如果除以利率

是不是就可推算出我存在銀行的本金

利息是房租收益  利率是還原利率

將房租收益除以還原利率不就是房地產價格了

三、成本法

即考慮到生產的四大要素來進行分析

土地 勞力 資本 企業定

結合了這四大要素即可生產出我們所要的產品(如房子)

土地是所取得的土地價格

勞力是我們所投入的鋼筋混凝土等…

資本是資金所借貨的資本利息

企業家是生產者所必要獲得的利潤

結合這四大要素即可產出成品

那反過來

將產品能於市場售出的價格

扣除勞力 資本 企業家 那不就是土地的價格了嗎

後語

不動產估價所運用的方法與一般市場上任何產品的估價方法

並無不同 只是針對不動產的特性進行必要的修正與調整

只要能靈活運用

對生活 對投資活動 對生命的看法

即使對你個人的價值是不是也可以運用估價的方法

估出一個…價格

2011.10.26