發問者：ping ( 初學者 5 級)
發問時間：2011-10-14 12:03:57 ( 還有 6 天發問到期 )
未有人繼承之某建築用地，有另非屬土地所以人之甲，在上面使用蓋房子但經過一段時間20年以上，有稅籍水電等證明未取得地上權，有乙一人請求該地之未繼承土地拍賣﹝國有財局辦理﹞，甲是否有優先購買權？若無優先購買權，結果由乙標得 ，乙復主張甲需拆屋還地，甲雖未取得地上權因事實已占有住20年，有民法上實質效力，可否主張乙需賠償方有地上使用權？
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回答者：鄭志明 估價師 地政士 ( 初學者 5 級 )
回答時間：2011-10-14 14:41:54
答：
一、 依文中所述，某甲在他人之土地上有房子一棟，且己經過一段時間達20年以上，有稅籍水電等證明但未取得地上權。依「物權法定主義」及物權須經登記方有「絶對效力」，因此某甲雖具有取得地上權之條件，但仍須經法院判決，經法院所為之最後判決確定，取得地上權之判決確定證明書而向地政機關申請為地上權之登記，此時方可說某甲具有地上權之權利。
二、 但若經判決，某甲主張地上權之權利取得有暇疵，無法認定為地上權之權利，而敗訴，而某甲又無法提出該房子為合法建物之權利證明文件，此時某乙即可主張某甲之房屋係為違法占有要求拆屋還地。
三、 所謂合法建物房子係指(1)實施建築管理前，即有該房子，經相關機關認定而向地政機關申請為建物所有權第一次登記。認定之基準即要證明該房子係在實施建築管理前即有該房子，證明文件即文中所提之稅籍水電等證明文件，但仍須經地政機關認定而為建物所有權第一次登記。(2)實施建築管理後，一律要向建管單位申領有建築執照之房子方為合法建物。
四、 依土地法73-1條第3項規定，某乙有優先購買權。某甲若具有地上權之權利而向地政機關申請為地上權之登記，某甲即得依土地法104條之規定主張優先購買權。但若兩者同時主張而發生競合時，依內政部95 年10 月16 日台內地字第0950158865 號函所示，「標售逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，倘無繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍主張優先購買權者，其他法律規定之優先購買權人得主張優先購買。」，換句話即繼承人某乙優先，逾期未主張，其他法律規定之優先購買權人某甲方得主張優先購買。
原文網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1611101402423
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