都市更新----到底是怎麼一回事

都市更新----到底是怎麼一回事

  

常有客戶詢問

什麼是「都市更新」

我就用最簡單的方式說明一下：

都市更新可簡單的以下列公式說明

A+B=C

定義如下：

A：地主(甲乙丙丁.....)提供土地

B：實施者(建商)提供勞力、資本及企業家

C：產品(大樓)

所以由以上生產的四大要素所做出來的產品即為新建大樓

現問題是所做出來的C要如何來分配給A及B

首先先來討論A

A是對外而言

而對內呢是由衆地主所組合而成

其構成之成員即更新地區內可參與分配之甲乙丙丁.....

甲乙丙丁....即依其更新前之土地價值來計算其可分配之「價值比例」

B即實施者所投施在土地上之總成本

包括建造成本(勞力)資本利息(資本)投資利潤(企業家)

我們稱之為「共同負擔」

C則為產品

由估價師估算其整體房地更新後之總價值

C要如何分配呢

我們可以把它想像成一塊大餅C

實施者即可根據其所投入的總成本B

由C中扣除

其餘再由A根據各地主間的「價值比例」進行分配

即 C-B=A

而接下來可討論的議題即

A的對外關係及A的內部關係

B關於總成本提列的問題

C的估價問題

再接下來便要討論ABC之間的相互關係

B若虛灌成本即造成A的分配減少

C的總銷售價格估高估低造成分配的增減問題

總之，你多我少，我多你少

高估低估肥了誰又廋了誰

這些都得斤斤計較

而政府在這中間又扮演者什麼角色

每一個議題都值得探討

有機會再談