李老闆是多年的客戶
最近他有一位朋友
想將其在復興北路上的一間店門
以總價8300萬出售給他
李老闆覺這店面很不錯
但對於價格到底合不合理
心中就没個準
正猶豫不決時 想還是請教專業的估價師諮詢
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瞭解了該店面的基本資料如下
本間店面正出租中
每月之租金為36萬元
計算其年租金為432萬元
若扣除其每年應負之各種稅費
如地價稅、房屋稅、保險費及管理費
估計約為年租金的10%左右
故其淨收入為432*(1-10%)=388.8萬元
有了淨收入後接下來即要運用估價方法了
即所謂「收益還原法」其方法運用如下
例如你在銀行存了一筆錢
銀行的一年期利率為1.36%
每年銀行會給你的利息為13.6萬元
則可推算出你在銀行存款的本金為1000萬
即將13.6 / 1.36% =1000萬元
公式如下 a / r = p
a：淨收益(利息)
r：還原利率(利率)
P：不動產價格(本金)
有了淨收益a為388.8萬
套上上列公式
即可開始來做決策了
決策方式即為比較 r 的大小
r也可解釋為投資者所要求的投資報酬率
你也可以想像是投資股票或債券之殖利率
思考一：
r = 一年期定存利率
依目前國內之五大銀行一年期平均利率為1.36%
計算其p=388.8/1.36%=28588萬元
如果價格接近此數據那是不值得投資的
原因是把錢拿去做定存就好了 根本不用投資房地產
初看到此價格你或許覺的離譜
"聴到價格嚇死人 買下去笑死人"
但你知道嗎有人做統計台灣目前投資房地產的殖利率為1.7%
也好不到那裡去 若以1.7%來跟世界各國之房地產比
台灣還是倒數前幾名(没記錯的話為倒數第二名)
思考二：
r = 6.7%
任何投資都是跟銀行定存做比較
過去幾十年來一年期定存利率都在6.5~7%之間
以股票之本益比約為15倍左右
若以購買年稱則為15年
換算其房地價格p=388.8/6.7%=5803萬
思考三：
r =4.7%
依台灣房地產長期之投報率
約為4.7%左右
為什麼是4.7%
因為還要再加上房屋預期的上漲率
房屋預期的上漲率
也是牽動台灣房地上漲的主要因素
計算P=388.8/4.7%=8272萬元
思考四：
r =投資者你所要求的投資報酬率
我想每人的資金成本
要求的報酬 投資期間的長短
貸款的有無 都會影響到每人的投資決策
以上僅提供方法 讓投資者有所追尋
最終的 r 仍需由投資者自行去決定
結論
投資在相當程度上仍有很多的個人主觀上的判斷
而投資的決策上亦僅能假設在其他條件不變上
去做決定
李老闆的朋友開價8300萬
換算其 r = 388.8/8300 =4.68%
這樣的投報率你覺的划算嗎
如果你是李老闆
你買或不買作者：鄭志明
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