Yahoo知識：請問商四條件為何?

發問者：lorraine ( 初學者 5 級)

發問時間：2011-09-23 05:24:48 ( 還有 9 天發問到期 )

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回答：1 意見： 1

請問商四條件為何?謝謝!說明如下

目前有建商來談大約是300%,但我們幾年前買房子時,地目已經是商四,在敦化南路大安路跟得上忠孝市民大道中間,目前總共七百多坪七十幾戶,大多地主為13-14坪左右

這樣子四面都有巷子,只是不明白容積率怎麼只有300%,地目也沒有設條件,已經是商四土地了,我們巷子一樓都是商店,另一個巷子一樓是住家是不是另一條巷子不是商四的地?不太明白?謝謝解答

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回答者：   鄭志明 ( 初學者 5 級 )

回答時間：        2011-09-23 09:59:43

答：

一、所謂「商四」即所謂「第四種商業區」依「臺北市土地使用分區管制自治條例」第四條第11項：「為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。」

二、影響土地很重要的價格因素，當然跟土地使用分區有很大的關係，而土地使用分區之分類界定是依土地使用分區管制(要向市政府申請土地使用分區證明)而不是「地目」，若經向市政府申領該土地之「土地使用分區證明」為「第四種商業區」那才為確定。

三、而「第四種商業區」之容積為多少，即應根據「臺北市土地使用分區管制自治條例」之規定。其規定如下：

四、第25條：(臺北市土地使用分區管制自治條例)

商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過下表規定，且容積率不得超過其面臨最寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之五十之積數，未達三○○％者，以三○○％計。

商業區種別	建蔽率	容積率
第一種	五五％	三六○％
第二種	六五％	六三○％
第三種	六五％	五六○％
第四種	七五％	八○○％

前項建築基地如臨接最寬道路之面寬達五公尺以上，其基地範圍內以十五倍面寬為周長所圍成之最大面積，得以最寬道路計算容積率，其餘部分或面臨最寬道路未達五公尺者，以次寬道路比照前述劃分方式計算容積率，並依此類推；但無法包含於本項劃分方式之範圍內或臨接道路面寬均未達五公尺者，其容積率以三○○％計。

建築基地因受限於第一項建蔽率規定，致無法依法定容積率之建築樓地板面積建築者，其建蔽率放寬如下：

(一)第一種商業區，建蔽率六○％。

(二)第二種商業區，建蔽率七○％。

(三)第三種商業區，建蔽率七○％。

(四)第四種商業區，建蔽率八○％。

五、簡單說明以上規定，即分區若為「第四種商業區」其建蔽率即為75%。但容積率則要看該基地所面臨的前面巷道寬度，以其巷道寬度乘上50%即為該基地之容積率，最低為300%，最高不得超過800%，因此來回差距很大。

六、依以上說明及你的描述，大概判斷你的土地所面臨之巷道應大約6米巷道左右所以建商才會說容積約300%(6米´50%=300%)，這300%的容積是對你這塊基地而言。但若建商可以整合大規模開發，而將基地之建築線拉到前面所面臨的街道為16米以上則該土地即可以800%(16米´50%=800%)的容積來進行開發。因此你要與建商洽談的是能以大規模開發為基礎來進行議價，而不是僅就你自己的土地規模來談來回差距還滿大的。